Bauschäden durch Feuchtigkeit und andere Gründe

Bauschäden sind immer ernüchternd und entstehen meist durch eine fehlerhafte Bauweise. Lesen Sie hier, welche Schäden dabei am häufigsten vorkommen und wer dafür haftet.

Das Wichtigste in Kürze

• Häufige Ursachen für Bauschäden sind eine falsche Nutzung oder eine vernachlässigte Instandhaltung, besonders an Dächern, Decken und der Haustechnik.

• Die hohe Marktauslastung, der Fachkräftemangel und eine mangelhafte Planung sind laut dem Bauherren-Schutzbund die Hauptgründe für die Zunahme der Schäden.

• Es wird zwischen Baumängeln und Bauschäden unterschieden. In der Regel entstehen aus Baumängeln Bauschäden.

• Bausachverständige spielen eine wichtige Rolle bei der Identifizierung und Bewertung von Bauschäden, wobei ihre Gutachten sogar vor Gericht als Beweismittel dienen können.

Bauschäden entstehen immer wieder und verursachen unnötige Kosten. Doch es gibt auch gute Nachrichten: In Deutschland hat die Anzahl der Bauschäden beim Neubau von Wohngebäuden zwischen 2017 und 2021 leicht abgenommen. In diesem Zeitraum wurden 1.771 Schadensmeldungen abgegeben, während es zwischen 2012 und 2016 noch 2.004 Meldungen waren. Das gab der Bauherren-Schutzbund (BSB) in seinem letzten Bauschadenbericht aus dem Jahr 2022 bekannt. Außerdem reduzierten sich die durchschnittlichen Bauschadenkosten von etwa 86.500 Euro auf 40.500 Euro. Trotzdem seien laut BSB beide Zahlen mit Vorsicht zu betrachten, da nicht alle Schäden gemeldet worden sind. 

Die Ursachen sind für Bauschäden dabei meist ähnlich: Falsche Nutzung, Verschleiß, Unwetter, eine vernachlässigte Instandhaltung. Nicht selten geht damit eine Wertminderung des Gebäudes einher und gelegentlich besteht sogar eine Gefahr für die Gesundheit, wenn das Mauerwerk zum Beispiel von einem Schimmelpilz befallen ist. Besonders mangelbehaftet sind Dächer, Decken, Fußböden und Wände sowie die Haustechnik. Eindringende Feuchtigkeit, die nicht vorschriftsmäßige Ausführung, Maßfehler, Risse und falsche Abdichtung sind die vorherrschenden Schadensbilder.

Verantwortlich für die nach wie vor hohen Zahlen sind dem BSB zufolge vor allem die hohe Marktauslastung, der Fachkräftemangel und eine unzureichende Planung.

Was ist der Unterschied zwischen einem Baumangel und einem Bauschaden?

Häufig wird angenommen, bei Baumängeln und Bauschäden handle es sich um dasselbe. Zwar hängen sie in der Regel zusammen, trotzdem beschreiben sie nicht dieselbe Situation.

Baumängel entstehen für gewöhnlich durch einen Fehler beim Bau, sodass das Gebäude nicht so beschaffen ist, wie es eigentlich im Bau- beziehungsweise Kaufvertrag vereinbart wurde. Daraus entstehen dann sogenannte Bauschäden. Wurde zum Beispiel nur unzureichend abgedichtet (Baumangel), kann nun Wasser in das Gebäude eindringen und Schimmel entstehen (Bauschaden).

Wer haftet für einen Bauschaden?

In der Regel wird im Bauvertrag festgelegt, dass der Bauträger für das erbaute Gebäude verantwortlich ist und dieses einwandfrei nach der Fertigstellung an den Bauherrn übergibt. Stellt der Bauherr bei der Abnahme jedoch fest, dass die Vereinbarungen nicht eingehalten worden und bereits Bauschäden zu erkennen sind, so ist das beauftragte Unternehmen verpflichtet, die Schäden auszubessern. Damit dieser Fall vorliegt, müssen die Schäden jedoch nachweisbar vom Unternehmen entstanden sein.

Bauschadengutachten erstellen

Bauschäden müssen auf alle Fälle dokumentiert werden. Am besten führen Sie ein Bauschadengutachten durch, das dazu dient, alle Mängel festzuhalten. Dabei besichtigt ein Gutachter das Gebäude und erstellt daraufhin ein Dokument. Der Fachmann kann mit seinem Know-how und seinen Messgeräten das Ausmaß des Bauschadens besser erkennen als ein Laie. Außerdem kann er bereits Empfehlungen für entsprechende Sanierungen geben und in etwa berechnen, wie hoch die Kosten ausfallen werden.

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Ein Bauschadengutachten gilt vor Gericht als Beweismaterial. Wer also Schadensersatzansprüche geltend machen möchte, hat damit mehr Chancen.

Bis wann kann man Bauschäden melden?

Nach der Bauabnahme bleiben etwa fünf Jahre Garantie. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Bauherr Baumängel beim beauftragten Unternehmen melden. Dieses muss sich dann um die Beseitigung der Mängel kümmern, vorausgesetzt, es kann bewiesen werden, dass die Mängel auch wirklich durch das Unternehmen entstanden sind. Behalten Sie das Ablaufdatum der Meldefrist im Auge. So können Sie nach 5 Jahren nochmals einen Gutachter beziehungsweise einen Sachverständigen beauftragen, der ein letztes Mal das Gebäude auf Mängel und Schäden überprüft.

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Auch wenn Sie einen Bauschaden finden und das Unternehmen darauf aufmerksam machen, läuft die Verjährungsfrist weiter.

Die häufigsten Bauschäden

Es gibt eine ganze Reihe an Bauschäden, die immer wieder auftreten – bei richtiger Planung und Ausführung aber leicht vermieden werden können. Dazu gehören:

Schimmel

Schimmel kommt immer wieder als Baumangel vor. In der Regel entsteht dieser, wenn zu viel Feuchtigkeit im Haus vorhanden ist. Ursache kann zum Beispiel eine unzureichende Abdichtung sein. Um Schimmel zu verhindern, sollte eine ausreichende Wärmedämmung angebracht werden. Außerdem ist es wichtig, richtig zu lüften und zu heizen.

Kellerfeuchtigkeit

Feuchtigkeit im Keller kann verschiedene Ursachen haben: Bauliche Mängel, Schäden aufgrund von eindringendem Wasser durch eine defekte oder fehlende Kellerabdichtung, durch Rohrleitungsschäden oder fehlerhaftes Lüftungsverhalten. Lassen Sie einen Fachmann ermitteln, um welchen Fall es sich bei Ihnen handelt. Beachten Sie, dass auch „Mischfälle“ vorliegen können.

Risse

Risse sind immer unschön anzusehen und treten an Böden, Decken und Wänden auf. Solange sie nicht die Konstruktion und Stabilität gefährden, kann man beruhigt sein und diese entsprechend ausfüllen lassen. Handelt es sich jedoch um tiefergehende, schräg verlaufende Risse, die auch „Setzungsrisse“ genannt werden, ist es wichtig, diese so bald wie möglich ausbessern zu lassen.

Balkon- und Terrassenschäden

Balkone und Terrassen sollten immer ein Gefälle besitzen, damit das Regenwasser ablaufen kann. Abgesehen von einer Terrassenentwässerung muss der Boden verdichtet werden, ansonsten droht ein Absacken. Balkone müssen über eine Entwässerung verfügen.

Dachschäden

Bei der Konstruktion des Hausdachs muss darauf geachtet werden, dass die Dachaussteifung sorgfältig geplant und gut ausgeführt wird. Außerdem sollten eine Wärmedämmung sowie Winddichtigkeit vorhanden sein.