Hausumbau: Planung, Kosten, Förderung
Der Traum vom eigenen Haus – für viele ist das mit einem Neubau nach individuellen Vorstellungen verbunden. Eine Alternative stellt der Hausumbau oder die Sanierung eines bestehenden Hauses dar. Wir haben für Sie alle wichtigen Aspekte eines Hausumbaus zusammengestellt.
Das Wichtigste im Überblick
Ein Hausumbau ist eine kostengünstige Alternative zum Neubau in hochpreisigen Gebieten oder bei geringer Verfügbarkeit von Bauland.
Zuerst wird die Hülle energetisch saniert, dann der Wohnraum innen verändert. Nach der Erneuerung der Haustechnik erfolgen Estrich und die Innenausbauarbeiten.
Spezielle Bauversicherungen wie Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Bauhelferversicherung und Unfallversicherung schützen Bauherrn, Helfer und Dritte bei Schäden und Unfällen.
Je detaillierter der Umbau, die Sanierung oder die Renovierung ist, desto höher fallen die Kosten aus. Eine reine Renovierung ist dabei am günstigsten; ein Umbau mit Sanierung am kostenintensivsten.
Für energetische Maßnahmen am Haus gibt es verschiedene Förderungen in Form von Krediten und Zuschüssen.
Hausumbau oder neu bauen?
Betrachtet man die in den letzten Jahren gestiegenen Baukosten für Baumaßnahmen und die hohen Grundstückskosten – vor allem in gefragten Regionen – liegt der Gedanke nahe, sich stattdessen eine günstige Bestandsimmobilie zu kaufen. Insbesondere für engagierte Heim- und Handwerker, die eine Teilsanierung oder einen kompletten Hausumbau mit vollständiger Sanierung zumindest teilweise in Eigenleistung stemmen, liegen die Vorteile der Kostenersparnis klar auf der Hand.
Der Umbau eines Hauses erfordert allerdings auch ein großes Maß an Eigeninitiative in Bezug auf die Planung der verschiedenen Gewerke – je nachdem, welche Umbaumaßnahmen getroffen werden. Dies beginnt bei einer simplen Badsanierung mit einem Austausch der Fliesen und Keramik in der Küche und geht bis hin zu einer Kernsanierung der kompletten Haustechnik, inklusive Strom- und Wasserleitungen, und dem Entfernen oder Versetzen von Wänden.
Alternativ können Sie auch einen Bauunternehmer mit der kompletten Sanierung beauftragen. Wenn Sie jedoch den Wunsch haben, einem Architekten nur die Vorstellung Ihres Hauses zu übermitteln, Bodenbeläge und Wandfarben für die Räume auszusuchen, einen neuen Grundriss zu entwerfen und dann in ein bezugsfertiges Haus einzuziehen, wird der Neubau eines Hauses die bessere Wahl sein.
Gerade in Gegenden mit Grundstücksmangel oder horrenden Grundstückskosten sind ältere Häuser in Kombination mit einem Umbau, einer Sanierung oder einem Anbau allerdings oft eine kostengünstige Möglichkeit, um sich den Wunsch vom Traumhaus in absehbarer Zeit erfüllen zu können.
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In Absprache mit dem Bauunternehmer oder den einzelnen Gewerken können Sie auch selbst Hand anlegen und die Fachleute unterstützen – dies spart Kosten.
Hausumbau: Was wird wann gemacht?
Für die Reihenfolge der Arbeiten gilt: von außen nach innen und Funktion vor Optik.
Abriss nicht mehr benötigter Nebengebäude / Anbauten und Entkernen des Hauses inklusive Entrümpelung.
Arbeiten an der Gebäudehülle: Fenstertausch, Fassadendämmung, Dach
Rohbaumaßnahmen: Erstellen neuer Wände oder Durchbrüche
Neuverlegung von Elektroleitungen, Trinkwasser- und Abwasserleitungen, Heizungsleitungen (zum Beispiel Fußbodenheizung); Einbau der neuen Heizung
Verputzen der Wände
Innenausbau (Boden verlegen, tapezieren und streichen), Fliesenarbeiten und Objektmontage im Bad oder in der Küche
Außenanlagen wie Hof, Garten
Umbau am eigenen Haus: Welche Versicherungen brauche ich?
Um bei Unfällen auf der Baustelle oder Schäden durch die beauftragten Unternehmen abgesichert zu sein, empfiehlt sich der Abschluss spezieller Bauversicherungen. Als sinnvoll haben sich die nachfolgenden Versicherungen erwiesen:
Bauherrenhaftpflichtversicherung: Kleinere Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen sind eventuell in Ihrer Haftpflichtversicherung enthalten. Im Falle eines großen Umbaus benötigt es dagegen eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese deckt Schäden an Dritten auf der Baustelle oder Schäden durch die Baustelle ab.
Bauhelferversicherung: Gerade bei viel Eigenleistung und Unterstützung durch Freunde, Familie und Bekannte hat sich diese Versicherung bewährt. Passiert einem Ihrer Helfer etwas, wird der Schaden an sich durch die zuständige Berufsgenossenschaft (BG) zwar reguliert, für einen Verdienstausfall oder Schadensersatzforderungen kommt dann aber nur die Bauhelferversicherung auf.
Unfallversicherung: Die Bauherren selbst sind nicht über die Berufsgenossenschaft abgesichert, sondern benötigen für den Fall der Fälle eine Unfallversicherung.
Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung schützt nicht andere, sondern Sie, zum Beispiel vor Vandalismus oder Diebstahl durch Dritte. Wichtig zu wissen ist, dass die Bauleistungsversicherung auch dann greift, wenn ein Schaden erfolgt, während ein beauftragtes Unternehmen im Haus tätig war.
Hausumbau: Kostenüberblick
Wenn Sie sich im Bekanntenkreis umhören, fällt vermutlich schnell die Aussage: „Den Kaufpreis kannst du noch mal in gleicher Höhe für die Renovierung einplanen.“ Diese Aussage ist bedingt richtig. Es gilt: je älter ein Haus ist, desto günstiger sind die Erwerbskosten, desto höher allerdings die Sanierungs- und Umbaukosten. Sie können dann tatsächlich die Erwerbskosten übersteigen.
Bei einem zwanzig Jahre alten Haus werden die Hauptaufgaben in einer Renovierung liegen, also der optischen Modernisierung von Wohnraum (Böden und Wände) und vielleicht noch in einer Sanierung der Bäder. Anders ist dies bei einem Haus aus den 1950ern. Hier reicht eine Renovierung nicht aus und Sie sollten das Haus komplett entkernen und die Haustechnik – vor allem die Trinkwasser- und Stromleitungen – auf einen aktuellen Stand der Technik bringen.
Je nach Zustand der Immobilie stehen bei der Modernisierung auch ein Austausch der Fenster, eine Sanierung des Daches und eine nachträgliche Fassadendämmung an. Auch einen möglichen Heizungstausch sollten Sie berücksichtigen.
Mit folgenden Kosten können Sie für die einzelnen Leistungen in etwa rechnen. Die Angabe „je qm“ bezieht sich dabei auf die Wohnfläche des Hauses.
Gewerk | Arbeiten | Kosten |
|---|---|---|
Dach / Dachausbau | Rückbau des alten Daches | Ab 30 Euro pro qm |
Neuer Dachstuhl (Pfettendach) | Ab 60 Euro pro qm | |
Energetische Dämmung | Ab 35 Euro pro qm | |
Dacheindeckung | Ab 65 Euro pro qm | |
Fassade | Wärmedämmverbundsystem | Ab 150 Euro pro qm |
Fenster | 3-fach Verglasung | Je Element ab 600 Euro, Balkon- |
Rollladen | Je Element ab 250 Euro | |
Heizung/ | Heizungsanlage | Ab etwa 15.000 Euro |
Trinkwasserleitungen | 40 bis 60 Euro pro qm | |
Abwasserleitungen | Ab 50 Euro pro laufenden Meter | |
Elektrik / Licht | Stromleitungen | Ab 120 Euro pro qm |
Zählerschrank | Ab 2.000 Euro | |
Statiker / Architekt | Statiker | Etwa 2.000 Euro |
Architekt | Die genauen Kosten ergeben sich aus | |
Innenausbau | Böden und Wände | Die Kosten hängen von der Art des Boden- und Wandbelags ab; |
Bäder | Da es hier auf den persönlichen Geschmack, |
Hausumbau: Förderungen
Im Zuge einer Neuorganisation wurde bereits 2021 die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ins Leben gerufen und löste damit bisherige Förderungen ab. Es folgten einige Anpassungen. Aktuell (Stand: August 2024) förderfähig sind dabei alle Baumaßnahmen, die ein Gebäude energetisch aufwerten, zum Beispiel eine Fassadendämmung, neue Isolierglasfenster, eine neue Heizungsanlage. Unterschieden wird, ob es sich um eine Komplettsanierung zu einem Effizienzhaus oder gezielt nur Einzelmaßnahmen handelt. Die Förderung erfolgt wahlweise durch zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss oder durch reine Zuschüsse.
Für die Sanierung / Umbau zu einem Effizienzhaus läuft die Förderung über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Form eines zinsgünstigen Kredites mit Tilgungszuschuss (Programm 261). Die maximale Fördersumme beträgt 45 Prozent der Kreditkosten (Kredithöhe maximal 150.000 Euro).
Über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (kurz: BAFA) können Sie wiederum Einzelmaßnahmen fördern lassen, die energetisch eine Verbesserung erwirken, wenn das Haus selbst dennoch nicht die Vorgaben eines Effizienzhauses erfüllt. Dies betrifft beispielsweise Maßnahmen an der Gebäudehülle oder den Austausch von Fenstern und Türen. Der Grundfördersatz beträgt 15 Prozent; über einen Sanierungsfahrplan werden bis zu 20 Prozent der Kosten übernommen.
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Der Grundfördersatz beträgt 15 Prozent; über einen Sanierungsfahrplan werden bis zu 20 Prozent der Kosten übernommen.
Für den Austausch der Heizung erhalten Sie durch den KfW-Kredit Nr. 458 bis zu 70 Prozent der Kosten gefördert (je nach Art und Alter der Heizung) – meist sind es 50 bis 55 Prozent (Grundförderung und Klimageschwindigkeitsbonus sowie Effizienzbonus).
Umbaumaßnahmen, die zu einem erhöhten Einbruchschutz oder alters-/behindertengerechtem Wohnen dienen, werden über das KfW-Programm 455-B mit einem Zuschuss in Höhe von bis zu 50.000 Euro (beim Erreichen des Standards Altersgerechtes Haus) oder bis zu 25.000 Euro (bei der allgemeinen Barrierereduzierung) gefördert. Der maximale Fördersatz liegt jedoch bei nur 10,0 bzw. 12,5 Prozent.
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Je nach Art der Förderung und Projekt ist es im Falle eines Umbaus erforderlich, einen Fachbetrieb beauftragen, der sich mit Umbauten auskennt. Allerdings werden auch die Kosten für diesen wieder gefördert.
