Modernisierungsumlage: Voraussetzungen und Form
Der Gesetzgeber will Wohneigentümer motivieren, ihre Altbauten energetisch auf Vordermann zu bringen. Dabei hat er auch die Vermieter im Blick. Diese haben die Möglichkeit, ihre Mieter durch eine Modernisierungsumlage an der Instandsetzung zu beteiligen. Jedoch ist es gar nicht so einfach, eine Erhöhung der Miete infolge einer Modernisierung fehlerfrei umzusetzen.
Das Wichtigste in Kürze
Der Gesetzgeber unterstützt die energetische Modernisierung von Altbauten durch die Möglichkeit einer Modernisierungsumlage, die Vermieter an Mieter weitergeben können.
Vermieter dürfen bis zu acht Prozent ihrer Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, begrenzt auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Bei der Modernisierungsumlage müssen Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn ankündigen und eine detaillierte Kostenaufstellung vorlegen. Nach Abschluss der Maßnahmen ist eine formgerechte Mietanpassung erforderlich.
Lohnt sich eine Modernisierung?
Die steigenden Kosten für Energie bereiten vielen Menschen Sorgen. Besonders belastet werden jene, die in unsanierten Wohnungen leben und mit fossilen Brennstoffen heizen. Die CO2-Abgabe führt dabei jährlich zu einer Erhöhung Preises für jede Kilowattstunde Gas und jeden Liter Heizöl. 2024 beträgt der CO2-Preis pro Tonne 45 Euro, 2025 bereits 55 Euro. Bei einem Jahresverbrauch von 10.000 kWh entspricht dies bereits 97 Euro zusätzlich, im Jahr 2025 also etwa 119 Euro.
Für Öl zahlen Verbraucher einen noch höheren Aufpreis. Bei 1.000 Liter verbrauchtem Heizöl im Jahr sind es 2024 etwa 143 Euro, 2025 bereits 175 Euro. De facto liegt der Öl- und Gasverbrauch jedoch gerade in schlecht isolierten Gebäuden noch höher.
Es wurde viel darüber diskutiert, wer in Mietwohnungen für die CO₂-Abgabe aufkommen soll. Nach den aktuellen Regeln (Stand: September 2024) gibt es eine Aufteilung zwischen Mietern und Vermietern. Danach gilt, dass Vermieter für Gebäude mit hohem CO2-Ausstoß pro Jahr mehr zahlen.
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Falls Eigentümer einer Wohnung bereits über Klimaschutz-Maßnahmen nachdenken, erhalten Vermieter einen zusätzlichen Anstoß, diese Arbeiten umzusetzen. Zudem gibt es finanzielle Unterstützung: Fördermittel sowie die Möglichkeit einer Modernisierungsumlage federn die Kosten etwas ab.
In welcher Höhe ist eine Modernisierungsumlage möglich?
Vermieter dürfen acht Prozent ihrer Aufwendungen in Form einer Mieterhöhung auf die Jahresmiete umlegen. In die Berechnung zählen aber nur Kosten für die Modernisierung, also etwa für Maßnahmen, die die Energieeffizienz der Wohnung verbessern oder zu mehr Wohnqualität für Mieter führen (zum Beispiel Investitionen in den Schallschutz durch Schallschutzfenster). Die Miete darf außerdem nicht unbegrenzt steigen, sondern innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Für Wohnungen, bei denen die ursprüngliche Monatsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, sieht die Regelung eine Monatsmieterhöhung von zwei Euro mehr pro Quadratmeter vor – die Kappungsgrenze fällt also unterschiedlich aus. In sechs Jahren darf auch diese Erhöhung der Miete nicht überschritten werden. Die Hamburger Rechtsanwältin Rebecca Gellert erklärt: „Falls die zulässige Mieterhöhung infolge einer Modernisierung nicht gänzlich ausgeschöpft wird, steht dem Vermieter der Restbetrag für eine weitere Maßnahme innerhalb der Sechsjahresfrist zur Verfügung.“
Erhaltung oder Modernisierung: Was gilt als Erhaltungsaufwand?
Reparaturen, Pflege- und Wartungsarbeiten gehören zu den Vermieterpflichten und sind daher auch nicht umlagefähig. Sie rechtfertigen keine Modernisierungsumlage gem. § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Die Unterscheidung ist aber nicht immer ganz einfach. Viele Vermieter modernisieren erst, wenn ohnehin Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen nötig oder absehbar sind. Falls Vermieter auf die Modernisierungsumlage spekulieren, müssen sie dann häufig einen erheblichen Anteil für fiktiv ersparte Reparaturen abziehen.
Rebecca Gellert gibt ein Beispiel: „Angenommen, eine Fassade wird gedämmt und im Zuge dessen neu gestrichen. Falls der Anstrich sowieso bald fällig gewesen wäre, ist zumindest diese Arbeit nicht umlagefähig.“ Wem die Trennung der verschiedenen Kosten zu kompliziert ist, der kann unter Umständen von einem vereinfachten Verfahren profitieren: Sofern die Modernisierungskosten nicht mehr als 10.000 Euro betragen, können Vermieter von den gesamten Kosten pauschal 30 Prozent für Instandhaltungs- und Erhaltungsmaßnahmen abziehen. Auf diese Weise schalten sie eine große Fehlerquelle aus. Sie sollten aber wissen, dass sie dann fünf Jahre lang keine weitere Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen dürfen.
Kann der Heizungstausch bei der Modernisierungsumlage berücksichtigt werden?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht einen schrittweisen Austausch alter Heizungen vor. Der Einbau einer neuen Heizungsanlage ist jedoch mit hohen Kosten verbunden, die Vermieter nicht allein tragen wollen und zum Teil auch nicht können. Eine Mieterhöhung ist – seit Januar 2024 – möglich. Die Voraussetzungen sind in § 559e BGB geregelt und unterscheiden sich in Teilen von denen der allgemeinen Modernisierungsumlage.
Sofern öffentliche Zuschüsse für die Modernisierung der Heizung gewährt werden, können Vermieter zehn Prozent der Kosten jährlich auf die Mieter umlegen. Abzuziehen sind dabei 15 Prozent für eingesparte Erhaltungskosten. Ohne öffentliche Zuschüsse gilt die allgemeine Erhöhung durch die Modernisierungsumlage in Höhe von maximal acht Prozent.
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Eine Besonderheit gilt hinsichtlich der Kappungsgrenze. Diese beträgt gem. § 559e Abs. 3 BGB beim Heizungstausch 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche beträgt die Mieterhöhung durch die Heizungs-Modernisierungsumlage also maximal 45 Euro monatlich. Bei zusätzlichen Modernisierungsmaßnahmen gelten die allgemeinen Grenzen der Erhöhung von drei bzw. zwei Euro pro Quadratmeter gem. § 559 Abs. 3a BGB.
Formalitäten bei der Modernisierungsumlage einhalten
Bei der Berechnung der Modernisierungsumlage fehlerfrei vorzugehen, ist nicht die einzige Herausforderung. Auch die formellen Anforderungen haben es in sich. So muss die Ankündigung der Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform erfolgen (eine E-Mail an Mieter reicht aus): Vermieter informieren darin über Art und Umfang der Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahme, über den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete.
Im Normalfall – also außer beim vereinfachten Verfahren – müssen sie noch Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen und darauf hinweisen, dass Mieter einen Härteeinwand vorbringen können. Zwar lässt sich die Durchführung der Modernisierung mit einem solchen Einwand kaum verhindern, aber womöglich verschieben. Ein plausibler Grund könnte sein, dass ein neugeborenes Kind in der Wohnung lebt. Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter dann die neue Miete (ebenfalls in Textform) verlangen.
Im Falle einer Modernisierungsumlage ist für Mieter außerdem die Begründung anhand einer detaillierten Aufstellung der Kosten wichtig. „Hier können erfahrene Handwerksbetriebe behilflich sein“, rät Rebecca Gellert und ergänzt: „Falls eine Trennung in Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand nicht ohne erhebliche Arbeit möglich ist, kann der Vermieter die jeweiligen Anteile schätzen.“ Sofern alles fehler- und konfliktfrei vonstattengeht, stimmen Mieter der Mieterhöhung zu und zahlen ab Beginn des dritten Kalendermonats nach der Mitteilung die neue Monatsmiete.
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Förderlich ist sicherlich, wenn Vermieter nicht nur die Formalien beachten, sondern vorab immer auch das persönliche Gespräch mit Mietern suchen.
Vermieter-Wissen kompakt: Voraussetzungen für die Modernisierungsumlage
1. Art der Maßnahmen
Was der Gesetzgeber unter einer Modernisierung versteht, ist in § 555b BGB aufgelistet. Es handelt sich dabei um bauliche Veränderungen, die den Wohnwert verbessern; zum Beispiel der Einbau eines Fahrstuhls. Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Einsparung von Energie, Heizkosten und Wasser führen, zählen ebenfalls dazu.
2. Ankündigung der Modernisierung
Der Vermieter muss Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform kontaktieren. Bei der Modernisierungsankündigung muss er Mieter so konkret wie möglich über die Modernisierungsmaßnahmen sowie über die zu erwartende Mieterhöhung infolge der Modernisierungsumlage, die künftigen Betriebskosten und einen eventuellen Härteeinwand informieren.
3. Die korrekte Miete
Der Vermieter kann durch Umlage bis zu acht Prozent seiner Modernisierungskosten durch Mieterhöhungen auf die Jahresmiete übertragen. Sollte das der Fall sein, werden Drittmittel, also zum Beispiel Förderungen, und der Anteil für Instandhaltungs- Erhaltungsaufwand berechnet. Die Miete pro Monat darf innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen (abhängig von der ursprünglichen Monatsmiete).
