Schönheitsreparaturen: Diese Klauseln sind unwirksam

Ganz egal, was im Miet­vertrag vereinbart ist: Wer in eine unreno­vierte Wohnung einzieht, muss diese auch nicht reno­viert zurück­geben (Bild: Getty)

Muss ich streichen oder nicht? In fast jedem Miet­vertrag steht: Schön­heits­reparaturen sind Sache der Mieter - und doch gibt es beim Auszug oft Streit. Denn: Viele Schön­heits­reparaturen-Klauseln sind unwirk­sam. Finanztest erklärt die wichtigsten Neuerungen zum Thema Mietrecht.

Wer auszieht, muss streichen. Das denken auch heute noch die meisten Mieter – und so steht es auch noch in vielen Miet­verträgen. Doch das stimmt gar nicht. Der Bundes­gerichts­hof hat von 2006 an zahlreiche Schön­heits­reparaturenklauseln als unwirk­sam beur­teilt. Vor allem bei älteren Miet­verträgen lohnt sich deshalb der Blick ins Klein­gedruckte. Oftmals dürfen Mieter dürfen ausziehen, ohne zu streichen. Einen Überblick über aktuell geltendes Recht gibt die Stiftung Warentest in ihrer aktuellen Ausgabe von “Finanztest”.

Unwirksame Klauseln

Besonders bei Verträgen aus der Zeit vor 2005 stehen demnach die Chancen gut, dass Klauseln im Mietvertrag unwirk­sam ist. Ab 2005 erklärte der BGH nach und nach einige Klauseln für unwirk­sam und viele Vermieter änderten ihre Verträge. Wibke Werner, stell­vertretende Geschäfts­führerin des Berliner Mieter­ver­eins, stellt fest: „Je jünger ein Vertrag ist, desto wahr­scheinlicher ist es, dass die Klausel zur Schön­heits­reparatur wirk­sam ist.“ Dennoch lohnt auch hier ein Blick ins Klein­gedruckte.

Viele Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln zum Renovieren. Wann Mieter beim Auszug streichen müssen.

Folgende Klauseln hat der Bundes­gerichts­hof als unfair und damit unwirk­sam beur­teilt:

  • Starre Fristen. Verlangt ein Vermieter im Vertrag, dass nach gewisser Frist stets zu reno­vieren ist, ist die Klausel unwirk­sam. Reno­viert werden muss nur, wenn es notwendig ist, nicht wenn eine Frist abläuft. Klauseln mit starren Fristen sind demnach immer unwirk­sam. Aber Achtung: Ist die Klausel abge­schwächt mit Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, ist sie wirk­sam.

  • Quotenklauseln. Wenn ein Mieter auszieht, bevor Reno­vierungs­bedarf besteht, und er sich dann anteilig an den künftigen Kosten beteiligen soll, ist das unwirk­sam. Das hat der BGH für alle Quoten­abgeltungs­klauseln entschieden, die sich in Stan­dard­verträgen finden.

  • Farbe. Mieter dürfen ihre Wände in der Farbe streichen, die sie wollen. Alle Klauseln, die Gegen­teiliges andeuten, benach­teiligen den Mieter und sind unwirk­sam. Nur bei Rück­gabe der Wohnung kann der Vermieter eine neutrale Farbe verlangen. Will er die Wände aber ausdrück­lich in Weiß zurück, ist die Klausel unwirk­sam, weil das ihn schon währen der Miet­zeit dazu zwingt, die Wände zumindest hell zu streichen und ihn damit unzu­lässig einengt.

  • Umfang. Schön­heits­reparaturen sind nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließ­lich Heiz­rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Verlangt der Vermieter mehr, ist die Klausel unwirk­sam.

  • Hand­werker. Klauseln, die verlangen, dass Schön­heits­reparaturen von Fachleuten auszuführen sind, sind unwirk­sam. Jeder Mieter hat das Recht, selbst zu reno­vieren. Er muss das aber fachgerecht tun.

  • Endreno­vierung. Klauseln, die verlangen, dass bei Auszug zwangs­läufig zu reno­vieren ist, sind unwirk­sam, denn sie nehmen keine Rück­sicht auf den tatsäch­lichen Renovie­rungs­bedarf.

Ohne ausdrück­liche Regelung keine Reno­vierungs­pflicht

Wenn sich im Miet­vertrag über­haupt keine Schön­heits­reparaturen-Klausel findet, dann gilt ebenfalls entsprechend der gesetzlichen Regelung: Der Vermieter muss reno­vieren.

Einzug in unreno­vierte Wohnung – wer muss malern?

Ganz egal, was im Miet­vertrag vereinbart ist: Wer in eine unreno­vierte Wohnung einzieht, muss diese auch nicht reno­viert zurück­geben – es sei denn, er bekommt dafür einen angemessenen Ausgleich. Verlangt der Vermieter etwas anderes, benach­teiligt er den Mieter. Das macht die Klausel unwirk­sam. Selbst wenn es eine Vereinbarung mit dem Vormieter gibt, muss nicht reno­viert werden.

Fazit: In vielen Miet­verträgen stehen unwirk­same Klauseln. Die Stiftung Warentest rät deshalb, den Miet­vertrag im Zweifelsfall prüfen zu lassen, bevor Sie selbst reno­vieren, zum Beispiel von einem Mieter­ver­ein, einem Fach­anwalt für Mietrecht oder einem Portal wie wenigermiete.de.

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