Die eigene Immobilie sichert die Altersvorsorge

Eine Immobilie als Altersvorsorge lohnt sich, wenn man das Projekt richtig angeht. Hier erfahren Sie, ob sich Wohneigentum für Sie lohnt, worauf Sie bei Kauf und Finanzierung achten sollten oder ob das Vermieten eine Alternative für Sie wäre.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Kauf einer Immobilie sichert die Altersvorsorge durch Wertsteigerung und ersparte Mietkosten. Wichtig ist, dass die Immobilie bis zum Rentenbeginn größtenteils abbezahlt ist.

• Eine durchdachte Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital und angepassten Raten ist entscheidend. Ein Bausparvertrag kann beim Kapitalaufbau unterstützen.

• Vermietete Immobilien können zusätzliche Renteneinnahmen generieren, wenn sie in guten Lagen erworben werden, die stabile Mieteinnahmen versprechen.

• Für die Instandhaltung des Eigentums sollten regelmäßig Rücklagen gebildet werden, um größere Reparaturen finanzieren und den Wert der Immobilie erhalten zu können.

Ob Eigentumswohnung in der Stadt oder Haus im Grünen – die eigene Immobilie ist für die Altersvorsorge bestens geeignet. Schließlich bietet Wohneigentum viele Vorteile: Schon ab dem Tag des Einzugs profitieren Eigentümer von ihrer Zukunftssicherung. Sie müssen nie mehr Mieterhöhungen oder die Kündigung ihres Mitvertrags wegen Eigenbedarf fürchten. Gerade im Ruhestand macht sich die eingesparte Miete auf dem Konto bemerkbar: Sobald die Immobilie schuldenfrei ist, haben Eigentümer jeden Monat einige Hundert Euro mehr zur Verfügung als vergleichbare Mieterhaushalte.

Überschrift der Box Gut zu wissen Text

Im 2024 erschienen Vermögensbarometer des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes (DSGV) gaben 61 Prozent der Befragten an, bereits Maßnahmen für Ihre Altersvorsorge getroffen zu haben. Ein Anstieg um drei Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. 22 Prozent der Befragten erklärten, dass sie finanziell nicht in der Lage sein, für das Alter vorzusorgen.

Immobilie zur Altersvorsorge kaufen statt mieten

Obwohl die Immobilienpreise hoch sind, ist die Investition in Wohneigentum nach wie vor sinnvoll. Denn auch die Mietkosten addieren sich im Lauf der Jahre zu einer beachtlichen Summe. Bei einer Kaltmiete von 1.100 Euro hat man in 30 Jahren seinem Vermieter immerhin gut 535.000 Euro überwiesen. Mieterhöhungen von durchschnittlich zwei Prozent pro Jahr sind einkalkuliert. Die Summe kann man stattdessen in die eigene Immobilie stecken. So hat man einen bleibenden Wert für die Altersvorsorge, während die Miete nur das reine Wohnrecht sichert. Und auch das nur, solange man sie sich noch leisten kann – was in den teuersten Städten Deutschlands für viele Menschen immer schwieriger wird.

Kann ich mir Wohneigentum überhaupt leisten?

Voraussetzung für eine solide Hausfinanzierung ist das verfügbare Eigenkapital. 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme sollten es sein. Schließlich betragen die Kaufnebenkosten schon zirka zehn Prozent der Gesamtkosten. Grunderwerbssteuer und Makler-Courtage fallen je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus.

Planen Sie Ihre Finanzierung so, dass die monatlichen Raten während der Berufsphase höher sind als im Ruhestand. Als Faustregel gilt: Sie sollten bis zum Renteneintritt mindestens 90 Prozent des Kredits abbezahlt haben. Um das zu schaffen, braucht es einen gut durchdachten Finanzierungsplan. Dieser muss sich sowohl an Ihrem Einkommen als auch an Ihrem Alter orientieren.

In jedem Fall hilft ein Bausparvertrag dabei, das nötige finanzielle Polster systematisch aufzubauen. Dank der regelmäßigen monatlichen Raten geschieht das Sparen quasi automatisch und wird zur Gewohnheit. Außerdem unterstützt der Staat Sie bei der Vermögensbildung, zum Beispiel mit Förderungen des Bausparvertrags. Bürger, deren Einkommen innerhalb vorgegebener Grenzen liegen, können überdies Wohnungsbauprämie beantragen.

Früher Immobilienkauf stützt die Altersvorsorge

Viele Menschen denken erst im Alter von vierzig Jahren oder später ernsthaft darüber nach, ein Haus als Altersvorsorge zu kaufen. Alle Schulden bis zum Renteneintritt zurückzuzahlen wird dann schwieriger. Das muss jedoch kein Grund sein, auf die eigenen vier Wände zu verzichten: Achten Sie darauf, dass Sie während Ihrer Berufstätigkeit eine angemessene Tilgung sowie Sondertilgungen leisten, damit im Alter die Belastung möglichst gering ausfällt. Ruheständler müssen für die Lebenshaltungskosten fast die Hälfte ihres Einkommens berappen. Damit fallen die monatlichen Ausgaben unter anderem für Nahrungsmittel, Kleidung und Hypothekendarlehen im Alter stärker ins Gewicht, als viele heute erwarten. Vor allem die Preissteigerungen durch Inflation über Zeiträume von 20 Jahren und mehr werden häufig unterschätzt – und durch Rentenanpassungen in der Regel nicht hinreichend ausgeglichen.

Die Kostenanteile am Einkommen, um die Grundbedürfnisse zu finanzieren, verschieben sich mit Renteneintritt deutlich.

LBS Pin Share Immobilie zügig entschulden

Der Bausparvertrag kann auch dazu beitragen, Wohneigentum schneller zu entschulden. Sondertilgungen sind je nach Ausgestaltung des Darlehensvertrags immer möglich. Wer am Jahresende einen Bonus erhält, eine Erbschaft macht oder sich über die Auszahlung einer Versicherungssumme freut, kann mit dem Geld jederzeit seine Schulden reduzieren. Bei einem Bauspardarlehen ist außerdem der Tilgungssatz automatisch so hoch, dass das Darlehen in der Regel innerhalb von acht bis zehn Jahren getilgt werden kann.

Wer die Immobilienschuld besonders schnell verringern will, erhöht den Anteil des Bauspardarlehens auf 40 bis 45 Prozent der Kaufsumme. Damit steigt zwar die monatliche Belastung, dafür genießt man maximale Flexibilität bei der Rückzahlung. Zusätzlich sollte man prüfen, ob ein staatlich geförderter KfW-Kredit in Frage kommt – das ist bei Neubauten der Fall, sofern sie den Anforderungen für KfW-Energiesparhäuser entsprechen.

Darauf sollten Sie beim Hauskauf achten

Gerade junge Familien zieht es in die eigenen vier Wände. Da die meisten auch im Rentenalter noch im selben Haus wohnen wollen, steigen die Anforderungen an den Standort: Zunächst werden unter anderem Schulen und Kinderärzte benötigt. Im Ruhestand ist es besonders wichtig, dass Einkaufsmöglichkeiten und der öffentliche Nahverkehr fußläufig erreichbar sind.

Bei einer Immobilie als Altersvorsorge sollten Sie zudem ein Augenmerk auf die Bauweise legen. Das Haus sollte nicht zu viele Etagen haben – oder Möglichkeiten für die Installation eines Treppenlifts bieten. Überlegen Sie auch, wie viel Haus und Garten Sie zum Glücklichsein brauchen. So macht ein großer Garten schon in jungen Jahren Arbeit, die im Alter richtig mühsam werden kann. Das gilt im Grunde ebenso für die Wohnfläche: Wenn Sie etwa die obere Etage Ihres Hauses im Alter nicht mehr benötigen, können Sie über eine Vermietung als Wohnung nachdenken, um ihr monatliches Einkommen spürbar aufzubessern.

Instandhaltung der Immobilie

Man muss jedoch auch bedenken, dass Eigentümer Reparaturen in und an den eigenen vier Wänden selbst finanzieren müssen. Entscheiden Sie sich für ein Eigenheim, sollten Sie das im Hinterkopf behalten: Sie brauchen auch im Ruhestand den finanziellen Spielraum, um Reparaturen zu bezahlen und Ihr Zuhause in Schuss zu halten. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Ihre Immobilie nicht Ihre einzige Altersvorsorge ist.

„Manche Instandhaltungsarbeiten sind mit hohen Kosten verbunden und nicht immer auf den ersten Blick erkennbar“, sagt Manfred Jost, Präsident vom Verband Wohneigentum Bonn. Und selbst wenn: „Die meisten Bewohner arrangieren sich mit den Mängeln.“ Ein fortschreitender Sanierungsstau bedeutet aber nicht nur mangelnden Komfort, sondern führt mitunter zu Schäden und überproportional hohen Folgekosten.

Die bessere Strategie fahren Eigentümer, die ihre Immobilie regelmäßig pflegen und instandhalten. Dazu empfiehlt Alexander Krolzik, Finanzierungsexperte von der Verbraucherzentrale Hamburg, ausreichend Rücklagen zu bilden: „Wer in einen Neubau zieht, sollte monatlich einen Euro pro Quadratmeter für die Instandhaltung zurücklegen.“ Damit lassen sich die ersten größeren Maßnahmen bezahlen, etwa nach rund 15 Jahren der Austausch der Heizungsanlage (für circa 10.000 Euro). Altbau-Besitzer wählen besser einen höheren Sparbetrag – je nach Zustand der Immobilie bis zu drei Euro pro Quadratmeter und Monat.

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Rentner, die in einer gepflegten, altersgerechten und abbezahlten Immobilie leben, stehen dennoch gut da. „Selbst eine überschaubare Restschuld geht in Ordnung“, findet der Finanzierungsexperte Krolzik: „Allerdings sollten dann die Wohnkosten inklusive der monatlichen Rate 40 Prozent des Einkommens nicht überschreiten.“

Immobilie im Alter verrenten

Aber was, wenn die Belastung im Alter tatsächlich zu hoch ist? Abhängig von Situation und Wünschen gibt es verschiedene Möglichkeiten. So könnten Sie die Immobilie verrenten oder für eine Leibrente verkaufen. So nutzen Eigentümer das sogenannte Betongold, bleiben aber weiter darin wohnen. Andere verkaufen, um mit dem Erlös etwas Kleineres zu erwerben – und so nebenbei die Unterhaltskosten zu senken.

Die fremdgenutzte Immobilie als Altersvorsorge Mieteinnahmen zum Aufbessern der Rente nutzen

Natürlich müssen Sie nicht selbst in einer Immobilie wohnen, um diese als Vorsorge fürs Alter zu nutzen. Entscheiden Sie sich dafür, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und das Haus dann zu vermieten beziehungsweise die Wohnung zu vermieten, ist das ebenfalls eine gute Möglichkeit, um Ihre Rente aufzubessern. Denn das bringt feste monatliche Einkünfte.

Natürlich lohnt sich das nur unter einer Voraussetzung: Sie müssen Ihr Mietshaus oder Ihre Mietswohnung bereits (zum größten Teil) abbezahlt haben. Hier gilt der gleiche Richtwert wie bei der selbstbewohnten Immobilie: Bis zum Renteneintritt sollten Sie mindestens 90 Prozent Ihrer Kreditschulden getilgt haben. Außerdem sollten Sie nicht außer Acht lassen, dass Sie als Vermieter neben Geld auch Zeit und Nerven investieren müssen – etwa in die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen.

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Eine Rechtsschutzversicherung, die im Fall von gerichtlichen Auseinandersetzungen mit dem Mieter die Kosten übernimmt, ist ebenfalls dringend zu empfehlen.

Region und Lage bestimmen den Marktwert

Damit sich Ihre Investition in ein Mietobjekt lohnt, sollten Sie auf dessen Lage Wert legen. Denn die entscheidet darüber, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung einfach und schnell vermieten und im Bedarfsfall auch wieder verkaufen können. Nur in Regionen mit großer Nachfrage können Sie sicher sein, feste monatliche Mieteinnahmen oder einen guten Verkaufspreis zu erzielen – und das ist schließlich der Sinn ihrer Immobilie als Altersvorsorge.

Die „LILA-Lage“ ist in diesem Fall ein wichtiger Indikator, um sich für ein Objekt zu entscheiden. Der Begriff „LILA“ bildet sich aus den Anfangsbuchstaben der vier grundlegenden Kriterien: Landschaft (Sie wohnen, wo es schön ist), Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und gute Verkehrsanbindung), Lebensqualität (Sie wohnen dort, wo etwas los ist) und Arbeit (Sie wohnen dort, wo es Arbeit gibt).

Die Lila-Lage eignet sich hervorragend als Merkspruch.

Sparkasse Pin Share Lohnt sich das Vermieten der Immobilie?

Eine 90-prozentige Tilgung Ihrer Kreditschulden bis zur Rente ist die eine Sache. Die andere: Sie sollten sichergehen, dass Sie mit den Mieteinnahmen tatsächlich ausreichend Gewinn machen. Schließlich ist die vermietete Immobilie vor allem eine Kapitalanlage und muss eine ausreichende Rendite erzielen. Wer nur auf einen höheren Wiederverkaufswert spekuliert und die Mieteinnahmen “schönrechnen” muss, um keinen Verlust zu machen, setzt sich einem hohen Kapitalmarktrisiko aus. Der Immobilienmarkt ist wie der Aktienmarkt mehr oder weniger starken Schwankungen unterworfen – darüber sollte auch die gute Wertentwicklung in den vergangenen zehn Jahren nicht hinwegtäuschen. Und: Wenn Sie nicht am eigenen Wohnort investieren, ist es oft schwierig abzuschätzen, wie wertvoll eine Immobilie tatsächlich ist. Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Immobilienexperten beraten.

Wie Sie herausfinden, ob sich das Vermieten lohnt? In vielen Immobilienanzeigen zu finden: die Bruttomietrendite. Um diesen Wert zu ermitteln, wird der Kaufpreis ins Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen gesetzt. Dieser Wert greift jedoch zu kurz, um zu bestimmen, wie hoch Ihre Einnahmen tatsächlich sind. Neben dem Kaufpreis haben Sie schließlich noch andere Kosten: Da gibt es gleich zu Beginn die Grunderwerbssteuer oder Notarkosten. Später fließen Verwaltungskosten oder Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung in die sogenannten Hausnebenkosten mit ein.

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Die Nettomietrendite sollten Sie jedes Jahr aufs Neue berechnen. So überprüfen Sie, ob Sie mit Ihrer Immobilie ausreichend Gewinn erzielen. Im Schnitt sollten Sie dabei einen Wert von mindestens drei Prozent erreichen.

Steuervorteile durch Vermietung

Für Vermieter gibt es viele Möglichkeiten, ihre Ausgaben von der Steuer abzusetzen – viel mehr, als es bei einem selbstgenutzten Eigenheim der Fall ist. Zum Beispiel können Sie den Kaufpreis gestaffelt geltend machen. Genauso verhält es sich mit der Grundsteuer oder Kosten, die Ihnen bei der Suche nach einem neuen Mieter oder während der Verwaltung entstehen. Kosten für Modernisierungen, die sich positiv auf den Wohnwert auswirken, können Sie in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Letztlich haben Sie die Wahl: Sie entscheiden, wie Sie Ihre Immobilie als Altersvorsorge am besten nutzen.