Kaufvertrag für ein Haus: Inhalt gründlich prüfen

Wer in Deutschland eine Immobilie erwerben will, muss einen Kaufvertrag vor dem Notar abschließen. Dieser berät die Parteien und dirigiert den Eigentumswechsel bis zum Ende.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Kaufvertrag für ein Haus definiert den genauen Kaufgegenstand und enthält Details zu Lage, Größe, Flurnummer sowie Grundbuchauszug des Objekts.

• Neben dem Kaufpreis inklusive Zahlungsmodalitäten werden auch etwaige Baumängel in den Vertrag aufgenommen.

• Der Vertrag für einen Hausverkauf muss von einem Notar aufgesetzt und beurkundet werden.

Der Kaufvertrag für ein Haus regelt vieles im Detail, beispielsweise, um welche Immobilie es sich handelt, bis wann der Kaufpreis zu zahlen ist, wer die Nebenkosten des Vertrags trägt oder wie es um Gewährleistungen bestellt ist. Aufgesetzt und beurkundet wird er von einem Notar, den meist der Käufer aussucht, da dieser die beim Hauskauf fälligen Notarkosten tragen muss. Bei der Suche nach notariellem Beistand helfen Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis oder die örtliche Notarkammer nennt Adressen in der Nähe.

Der Notar setzt die Wünsche der Beteiligten im Vertrag juristisch korrekt nach den Vorgaben des BGB um. Er veranlasst auch am Ende des Vorgangs die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Erwerb des Eigentums zusichert.

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Ein Notar achtet als unparteiischer Berater nicht auf einen fairen und ausgewogenen Immobilienkaufvertrag – Sie dürfen von ihm auch keine steuerliche Beratung oder wirtschaftliche Bewertung des Vertrags erwarten. Stattdessen weist er die Vertragsparteien in Vorgesprächen auf mögliche Risiken hin und klärt über die rechtliche Tragweite des Dokuments auf.

Was ist im Kaufvertrag für ein Haus geregelt?

• Vertragspartner
  Hier werden die Namen von Käufer und Verkäufer samt persönlicher Daten wie Geburtsdaten, Güterstand und Anschriften des alten und des neuen Eigentümers vermerkt.
  

• Kaufgegenstand
  Was wird verkauft und was gehört dazu? Wenn Sie zusätzlich zur Immobilie auch Dinge wie Möbel, Sauna, Einbauküche oder Heizöl kaufen, muss der Notar das inklusive der verhandelten Preise mit beurkunden. Grunderwerbssteuer fällt darauf nicht an.
  

• Grundbuch und Sachstand
  Die Beschreibung des Grundstücks umfasst Lage, Größe, Flurnummer und Grundbuchauszug. An dessen erster Stelle steht normalerweise die Grundschuld der Bank. Sie dient zu deren Sicherheit bei Inanspruchnahme eines Immobilienkredits und erlaubt der Bank, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, falls die Schulden nicht abbezahlt werden. Eine bereits bestehende Grundschuld des Verkäufers sollte beim Besitzerwechsel mit der Kaufsumme verrechnet und gelöscht werden.
  
  An nachfolgenden Stellen sind im Grundbuch vorhandene Belastungen des Grundstücks wie beispielsweise Wegerechte der Nachbarn, bestehende Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte vermerkt.
  

• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
  Die exakte Höhe des Kaufpreises der Immobilie (Haus oder Wohnung), ein etwaiger Zahlungsplan sowie die Kontodaten des Verkäufers werden hier vermerkt. Erst nachdem der Notar durch seine Beglaubigung den Eigentümerwechsel vollzogen und den Käufer darüber informiert hat, ist der Kaufpreis zu entrichten.
  

• Datum der Besitzübergabe
  Dies meint den Zeitpunkt, ab dem die Immobilie wirtschaftlich – das heißt, mit Übergang von Rechten, Pflichten und Kosten – auf den Käufer übergeht. In der Regel ist dieser Eigentumsübergang an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
  

• Gewährleistungsansprüche
  Hier werden bekannte Baumängel aufgelistet und dabei gleich festgelegt, welche Garantien oder Ansprüche auf Reparatur und Nachbesserung bestehen. Der Verkäufer haftet dafür, dass das Objekt nur die im Kaufvertrag vereinbarten Mängel aufweist. Treten nach der Eigentumsüberschreibung dennoch weitere Mängel an der unsanierten Altbausubstanz auf, haftet der Verkäufer unter Umständen nur für solche, die er hätte erkennen müssen – wobei sich der Nachweis darüber für den neuen Eigentümer meist schwierig gestaltet. (BGH VII ZR 117/04).
  

• Weitere Regelungen
  Fallen für das Grundstück noch Erschließungskosten an, so werden diese zwischen den Parteien geregelt und im Kaufvertrag notiert. Ebenso müssen eventuell bestehende Vorkaufsrechte des Verkäufers, der Gemeinde oder des Mieters (bei Eigentumswohnungen) im Vertrag benannt werden.

Darauf sollten Sie beim Abschluss spezieller Kaufverträge achten Kauf einer Eigentumswohnung

Lassen Sie sich die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung der Hausverwaltung vorab zeigen. Dadurch erfahren Sie, wie viel Stimmrecht Sie bei dem entsprechenden Modell des Gemeinschaftseigentums in der Eigentümerversammlung haben. Das Dokument ist außerdem unerlässlicher Bestandteil des Kaufvertrags für die Eigentumswohnung und muss dem Notar rechtzeitig vorliegen.

Kauf vom Bauträger

Wenn Sie Ihr Haus vom Bauträger kaufen, ist besondere Vorsicht beim Kaufvertrag geboten. Denn Haus- und Grundstückskauf gehen Hand in Hand und die Modalitäten des Bauträgervertrags sind meist vorgeschrieben. Zu Kompromissen sind nur wenige Firmen bereit. Verbraucherschutzorganisationen wie der Bauherren-Schutzbund oder der Verband Privater Bauherren warnen davor, dass die vorgelegten Vertragsentwürfe häufig für Bauherren nachteilige Zahlungsmodalitäten enthalten.

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Lassen Sie den Bauträgervertrag vor Ihrer Unterzeichnung von einem Sachverständigen prüfen.

Kaufvertrag für ein Haus aufsetzen lassen

Der Vertragsentwurf sollte beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Bis zur Beurkundung prüfen beide Vertragsparteien, also Käufer und Verkäufer, den Kaufvertrag und können sich bei Fragen zu den Vereinbarungen fachkundig beraten lassen. Dies geschieht meist durch den Notar, alternativ durch einen Haus- und Grundbesitzerverein oder Rechtsanwalt.

Vor der Übergabe können zukünftige Eigentümer ihre Checkliste mit Fragen abarbeiten. Auch Ergänzungen zum oder Änderungen des Vertragstextes sind in dieser Phase möglich und werden vom Notar in den Immobilienkaufvertrag vor Vertragsunterzeichnung aufgenommen.

Prüfung des Grundbuchsauszugs

In der Zwischenzeit klärt der Jurist anhand des Grundbuchauszugs, ob die angebotene Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört, und verschafft sich einen Überblick über etwaige Belastungen, die dem Hausverkauf im Wege stehen könnten. Das Grundbuch enthält zudem Angaben zu Größe, Lage und Nutzungsart des Grundstücks. Diese vermerkt der Notar im Vertragstext. Wer zusätzlich einen Blick ins Baulasten-Kataster des örtlichen Bauamts wirft, ist auf der sicheren Seite.

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Außerdem sollte vor dem Notartermin auch die schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorliegen. Da die Bank in der Regel die Eintragung einer Grundschuld verlangt, können Sie diese – natürlich nach vorheriger Abstimmung – zur Beurkundung des Kaufvertrags mitbringen und beides in einem Aufwasch notariell beurkunden lassen. Das spart Zeit und Geld.

Ab wann ist der Kaufvertrag für ein Haus wirksam?

Erst wenn der Verkäufer dem Notar die Kaufpreiszahlung und das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat, veranlasst der Notar den Eintrag ins Grundbuch. Durch dieses Verfahren sind Verkäufer wie Käufer auf der sicheren Seite. Damit ist der Eigentumswechsel vollzogen. Weil das aber einige Zeit in Anspruch nehmen kann, besteht die Möglichkeit für die Unterzeichnung eines Vorvertrags. Mit einem solchen Vorvertrag sichern Käufer und Verkäufer sich gegenseitig ab.

Über eine so genannte Reservierungsvereinbarung kann beispielsweise ein Makler einem potenziellen Käufer erklären, dass er während eines festgelegten Zeitraums die Wohnung oder das Haus keinem anderen Interessenten anbietet. Im Gegensatz zu einem Vorvertrag ist eine solche Vereinbarung allerdings nicht notariell beurkundet und verpflichtet weder den potentiellen Käufer zum Hauskauf noch den Verkäufer zum Hausverkauf.

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Auch bei einem Kaufvertrag für ein Haus gibt es natürlich ein Rücktrittsrecht. Aber der Rücktritt vom Kaufvertrag ist nicht einfach und mit erheblichen Kosten verbunden. Wie Sie im Ernstfall trotzdem noch rauskommen, lesen Sie in unserem Ratgeber Rücktritt vom Kaufvertrag: Ihre Rechte als Immobilien-Käufer und Verkäufer.