Mieterhöhung: Was ist möglich?

Eine Mieterhöhung ist für Vermieter gar nicht so leicht umzusetzen. Wollen Vermieter die Miete für eine Wohnung erhöhen, sollten sie sich im Regulierungsdschungel gut auskennen. Wir erklären Ihnen, wann eine Mieterhöhung rechtens ist, welche Fristen Sie einhalten müssen und woran Sie in einem Mieterhöhungsverlangen denken müssen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Eine Mieterhöhung ist aus drei Gründen rechtens: Vereinbarung zur Staffel- oder Indexmiete, Modernisierung, Angleichung an ortsübliche Vergleichsmiete.

• Vermieter dürfen die Miete nur alle 12 Monate erhöhen.

• Zusätzlich müssen Vermieter – je nach Vertragsgestaltung – Mietenden eine Überlegungsfrist von 2 Monaten einräumen.

• Vermieter in Gebieten mit angespannter Wohnsituation müssen die Mietpreisbremse berücksichtigen.

Aufgrund der Reform des Mietspiegelrechts haben Mieter mehr Rechte und Sicherheiten bei Mieterhöhungen. Mietanpassungen sind teils schwieriger und es gelten einheitlichere Regelungen zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel. Die Mietpreisbremse gilt in vielen Städten vorerst nur bis Ende 2025. Eine Verlängerung bis Ende 2028 ist jedoch bereits auf den Weg gebracht (Stand: November 2024). Die Mietpreisbremse soll in angespannten Wohnungsmärkten für mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen.

Die Änderungen im Mietrecht machen es für Vermieter und Mieter auch schwieriger, sich durch den Regulierungsdschungel zu kämpfen. Damit Vermieter den Überblick behalten und Mieterhöhungen rechtssicher durchsetzen können, haben wir hier alle wichtigen Fakten zusammengetragen.

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Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf die Bestimmungen bei der Vermietung von Wohnraum. Der Mieterschutz ist bei der Vermietung von Gewerbeflächen weniger ausgeprägt. Hier gelten insgesamt weniger strenge Begrenzungen.

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Wann eine Mieterhöhung für Wohnraum zulässig ist, ist in Deutschland klar geregelt. Den Zeitpunkt und in welcher Höhe Mieterhöhungen erlaubt sind, bestimmen verschiedene Gesetze und Regulierungen zum Mietrecht. Der Rahmen für die gesetzlichen Vorschriften ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 557 ff. BGB) festgesetzt. Hinzu kommen nationale und regionale Regeln, die zahlreiche Einzelheiten bestimmen. Generell ist eine Mieterhöhung in den folgenden Fällen erlaubt:

• wenn vertraglich eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart ist

• nach einer Modernisierung des vermieteten Wohnraums

• wenn die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unterschritten wird

Mieterhöhung nach Staffelmiete/Indexmiete

Neben einmaligen Mieterhöhungen, die frühestens nach Ablauf von 12 Monaten durch den Vermieter individuell durchgesetzt werden können, gibt es auch die Möglichkeit, regelmäßige Mietsteigerungen im Einvernehmen mit dem Mieter vertraglich zu vereinbaren. Für Vermieter wie Mieter bietet diese Variante Sicherheit über mehrere Jahre hinweg und vermeidet langwierige und riskante Rechtsstreitigkeiten.

Eine Möglichkeit für eine solche längerfristige Zustimmung zu regelmäßigen Mietsteigerungen bieten vertraglich vereinbarte Index- oder Staffelmieten (§557a und § 557b BGB). Die jährlichen Mieterhöhungen sind hier bereits im Vertrag festgehalten, womit in jedem Einzelfall auch die Zustimmung des Mieters bereits vorliegt. Damit erhalten beide Mietparteien für den vereinbarten Zeitraum Planungssicherheit.

Was ist eine Staffelmiete?

Vereinbaren Mieter und Vermieter im Vertrag eine Staffelmiete gem. § 557a BGB, steigt die Miethöhe im vereinbarten Zeitraum zu festgelegten Terminen um einen vereinbarten Betrag. Der Vertragsabschnitt über die Staffelmiete regelt also sowohl den Zeitpunkt als auch die Höhe der Mietsteigerungen. Dabei muss der Vermieter beachten, dass eine rein prozentuale Angabe der regelmäßigen Mietsteigerungen nicht gestattet ist. Wird eine Staffelmiete mit prozentualer Steigerung vereinbart, müssen immer auch die Geldbeträge genannt werden, um welche die Miete erhöht wird (vgl. § 557a Abs. 1 Hs. 2 BGB).

Zwischen zwei Mieterhöhungen im Rahmen einer Staffelmiete müssen darüber hinaus mindestens 12 Monate liegen. Zudem gelten bei einer vereinbarten Staffelmiete diese Grundsätze:

• Der Vermieter darf im vereinbarten Zeitraum keine zusätzlichen Mieterhöhungen verlangen – auch keine Mieterhögung durch Modernisierungsmaßnahmen.

• Nach Ablauf der Staffelmietphase darf die Miete nur im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden. Alternativ kann mit dem Mieter anschließend aber auch eine neue Staffelmiete vereinbart werden.

• Einschränkungen der Staffelmiete gelten in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse angewendet wird oder in denen Wohnungsknappheit festgestellt wird, aber keine Mietpreisbremse gilt.

• Wenn es die vertraglichen Vereinbarungen erlauben, dürfen in der Phase der Staffelmiete die Betriebskosten angepasst, also auch erhöht werden.

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Staffelmieten können sowohl in befristeten wie unbefristeten Mietverträgen vereinbart werden. Zudem kann die Staffelmiete bei neuen Mietverträgen auch mit dem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für den Mieter für bis zu 4 Jahre kombiniert werden.

Was ist eine Indexmiete?

Wird im Mietvertrag eine Indexmiete gemäß § 557b BGB vereinbart, darf die Miete jährlich an den Lebenshaltungsindex angepasst werden, der die allgemeinen Lebenshaltungskosten widerspiegelt.

Steigen die Verbraucherpreise an, so wird die Miete in gleichem Maße erhöht. Als Maßstab gilt hierfür der einmal im Jahr veröffentlichte Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Während der Laufzeit einer vereinbarten Indexmiete sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich erlaubt. Das Modell muss jedoch zwischen Mieter und Vermieter schriftlich, in der Regel im Mietvertrag, vereinbart werden. Zudem muss die Berechnung der Erhöhungsraten der Miete transparent vorgelegt werden.

Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig?

Vermieter müssen zusätzlich zum maximalen Betrag der Mieterhöhung einige Regeln beachten, damit sie die Modernisierungskosten auf ihre Mieter umlegen dürfen. Insbesondere ist in diesem Zusammenhang zwischen Modernisierungsarbeiten und Instandhaltung zu unterscheiden. Der Unterschied ergibt sich daraus, ob durch die baulichen Maßnahmen eine Verbesserung der Wohnqualität für den Mieter erreicht wird.

Wird beispielsweise die Wohnung mit hochwertigerem Bodenbelag ausgestattet oder erhält das Haus eine effektivere Wärmedämmung, kann von einer Modernisierung gesprochen werden, deren Kosten im Rahmen der genannten Grenzen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Werden dagegen defekte Fenster oder Bodenbeläge repariert und damit der Zustand hergestellt, der vor Eintritt der Schäden geherrscht hat, handelt es sich bei der Maßnahme um eine Instandhaltung.

Diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen und darf damit auch keine höhere Miete begründen. In einem Urteil von 2020 entschied der Bundesgerichtshof, dass Instandhaltungskosten vor der Mieterhöhung im Ankündigungsschreiben herausgerechnet und so von den Modernisierungskosten klar getrennt sein müssen (BGH-Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19).

Die schriftliche Erklärung zur Mieterhöhung senden Vermieter erst nach der Modernisierung, wenn die finalen Kosten feststehen. Gem. §§ 559, 559a BGB besteht hier eine Darlegungspflicht. Das heißt, wenn Sie als Vermieter eine  Mieterhöhung schreiben, müssen Sie alle Kosten auflisten sowie die genaue Berechnung darstellen, wie die Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden.

Der Vermieter muss dem Mieter dann auf Wunsch Einsicht in die Rechnungen gewähren, aufgrund derer die Mieterhöhung verlangt wird. So kann der Mieter im Detail prüfen, ob die gesetzlich begrenzten 8 Prozent Mietsteigerung eingehalten werden. Ab dem dritten Monat nach dem er das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen.

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Im Fall einer Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter eine verkürzte Kündigungsfrist aufgrund eines Sonderkündigungsrechts. Er darf dann das Vertragsverhältnis zum Ende des auf den Monat mit der Ankündigung folgenden Monats beenden.

Mieterhöhung nach energetischer Sanierung

Besonders interessant ist im Hinblick auf die Miete auch die energetische Sanierung. Diese führt zu Einsparungen bei den Nebenkosten für die Beheizung des Wohnraums und kommt so unmittelbar dem Mieter zugute. Eine Mieterhöhung ist daher auch hier erlaubt.

Wird eine energetische Sanierung durchgeführt, ist nach aktueller Rechtsprechung keine Begrenzung der folgenden Mieterhöhung durch die eingesparten Heizkosten vorgesehen. Die Mieterhöhung muss sich also nicht an den eingesparten Heizkosten orientieren (vgl. BGH, Urteil vom 3.3.04, Az. VIII ZR 149/03).

Ist eine Angleichung an ortsübliche Vergleichsmiete möglich?

Eines der wichtigsten Kriterien für eine rechtssichere Erhöhung der Miete stellt der örtliche Mietspiegel dar. Er gibt die Durchschnittsmiete von Wohnraum in einer Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden wieder und vergleicht Mieten im Hinblick auf die Ausstattung des zur Verfügung gestellten Wohnraums. Anhand des Mietspiegels bemisst sich die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Grundlage für eine Mieterhöhung gesehen werden kann.

Liegt die Miete für den angebotenen Wohnraum unterhalb des örtlichen Mietspiegels, ist der Vermieter gem. § 558 Abs. 1 S.1 BGB berechtigt, eine Anpassung an das vergleichbare Niveau vor Ort vorzunehmen. Dabei werden neben der Lage auch zahlreiche andere Merkmale eines Mietobjekts berücksichtigt, die gegebenenfalls eine Miethöhe oberhalb der Vergleichsmiete rechtfertigen.

Das ist immer dann der Fall, wenn besondere wertsteigernde Eigenschaften vorhanden sind, wie etwa eine Dachterrasse oder eine gehobene Ausstattung der Wohnung. Exakt vergleichbare Mietobjekte fällt überaus schwer, weshalb diese Art der Mieterhöhung weniger leicht rechtlich durchzusetzen ist als beispielsweise eine vertraglich vereinbarte Index- oder Staffelmiete.

Ist für ein Mietobjekt kein Mietspiegel verfügbar, kann der Vermieter eine Vergleichsmiete auch auf Grundlage von drei vergleichbaren Wohnungen berechnen und diese von seinen Mietern verlangen. Dabei muss er allerdings die Wohnungen offenlegen, die er für die Berechnung der Vergleichsmiete herangezogen hat. Die Wohnungen müssen für den Mieter identifizierbar sein.

Der Vermieter darf für diese Methode eigene Wohnungen heranziehen, kann aber auch fremde Wohnungen vergleichen, sofern ihm die notwendigen Daten zu diesen vorliegen.

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Obwohl diese Methode zur Mieterhöhung grundsätzlich erlaubt ist, führt sie häufig zu Widersprüchen seitens der Mieter. Gerichte neigen ebenfalls dazu, einem Widerspruch in solchen Fällen stattzugeben, weil die Auswahl der Vergleichswohnungen nicht hinreichend genau war. Aus diesem Grund stellt dieses Modell ein hohes Risiko für Vermieter dar, die Miete letztlich nicht erhöhen zu können.

Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?

Wie hoch eine Mieterhöhung im Einzelfall ausfallen darf, hängt von der Art der Begründung für die höhere Miete ab. Generell gibt es aber gesetzliche Festlegungen, welche die rechtmäßige Erhöhung der Miete begrenzen. Sie sind im § 558 BGB festgehalten.

Die sogenannte Kappungsgrenze, die im § 558 Abs. 3 BGB nachzulesen ist, regelt, dass Mieten innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen dürfen. Manche Städte haben die Kappungsgrenze sogar noch strenger auf 15 Prozent Mietsteigerung in 3 Jahren festgelegt.

Welche Mieterhöhung ist bei einer Staffelmiete oder Indexmiete möglich?

Bei einer festegelegten Staffelmiete ist die maximal zulässige Mietsteigerung vertraglich mit dem Mieter zu vereinbaren und wie oben beschrieben eine Staffelmiete über eine bestimmte Laufzeit festzusetzen. Bei Neuvermietungen kann diese Staffelmiete zusätzlich mit einer Mindestmietzeit kombiniert werden, was dem Vermieter zusätzliche Sicherheit verschafft.

Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit, durch die Vereinbarung einer Indexmiete jährlich die Miethöhe an die Lebenshaltungskosten anzupassen. Auch diese Variante schafft Sicherheit im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, weil die Mietsteigerungen im Voraus vereinbart sind.

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Bei Index- und Staffelmietverträgen müssen die strengen gesetzlichen Vorgaben bezüglich der maximal zulässigen Mieterhöhung beachtet werden.

Welche Mieterhöhung ist bei einer Modernisierung möglich?

Die Modernisierung einer Wohnung steigert deren Wert und erlaubt dem Vermieter daher eine Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB. Einzelne Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555b BGB näher definiert. Das Gesetz sieht in diesem Zusammenhang dennoch eine Grenze von 8 Prozent der Modernisierungskosten vor, die maximal auf die Kaltmiete eines Jahres aufgeschlagen werden dürfen.

Fallen für die Modernisierung beispielsweise Kosten in Höhe von 25.000 Euro an, wäre theoretisch eine Mieterhöhung von monatlich maximal 166,66 Euro zulässig

• Gesamtkosten: 25.000 Euro

• 8 Prozent davon: 2.000 Euro

• Mögliche Mieterhöhung pro Monat: 2.000 Euro/12 Monate = 166,66 Euro/Monat

Jetzt kommt ein großes Aber. Seit 2019 gilt auch eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb von 6 Jahren nach einer Modernisierung darf die Miete maximal um diesen Betrag erhöht werden. Für Mieter, die vor der Erhöhung weniger als 7 Euro Miete pro Quadratmeter zahlten, liegt die Kappungsgrenze sogar bei 2 Euro.

Im konkreten Beispiel bedeutet das, dass die Miete bei einer aktuellen Miete von 1.000 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung maximal um 210 Euro erhöht werden dürfte. Läge jedoch die Miete aufgrund eines alten Mietvertrags lediglich bei 450 Euro (also unter 7 Euro pro Quadratmeter) läge die maximale Erhöhung bei 140 Euro monatlich – also unterhalb der Schwelle von 166,67 Euro.

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Hat ein Vermieter einen staatlichen Zuschuss für die Modernisierung erhalten, muss er diesen von den Gesamtkosten abziehen.

Ist eine Angleichung an ortsübliche Vergleichsmiete möglich?

Bei einer Angleichung der Miethöhe an die ortsübliche Vergleichsmiete sind dem Vermieter ebenfalls enge Grenzen gesetzt. Wie weit die Miete über das mittlere Niveau der Vergleichsmiete steigen darf, hängt wie oben beschrieben stark vom Wert des vermieteten Wohnraums ab.

In Ballungsräumen muss zudem die Mietpreisbremse berücksichtigt werden. In angespannten Mietlagen haben die Länder die Möglichkeit, die Steigerung von Mieten einzuschränken. Das betrifft allerdings nicht die Erhöhung von Mieten bestehender Mietverhältnisse.

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Die Miete bei Neuvermietungen darf – aufgrund der Mietpreisbremse – nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Welche Fristen müssen Vermieter einhalten?

Will ein Vermieter die Miete anheben, muss er dies fristgerecht tun und dem Mieter auf eine bestimmte Weise mitteilen. Er muss ihm zudem eine Gelegenheit geben, der höheren Miete zu widersprechen. Die genauen Regeln hängen von der Art der Mieterhöhung ab, die verlangt werden soll.

Staffelmiete / Indexmiete

Ist in einem Mietvertrag oder in einer anschließenden Vereinbarung eine Staffelmiete vorgesehen, ist diese Vereinbarung aus dem entsprechenden Vertrag ersichtlich. Die so vereinbarte nächste Steigerung der Miete muss dem Mieter nicht zusätzlich mittel Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt werden.

Sie ergibt sich unmittelbar aus den vertraglichen Regelungen und ist dem Mieter hinreichend bekannt. Auch eine Zustimmungsfrist oder Überlegungsfrist muss dem Mieter in diesen Fällen nicht gesetzt werden. Lediglich eine Frist von 12 Monaten, in denen keine Mietsteigerung vorgesehen ist, ist dem Mieter bei diesem Modell einzuräumen.

Modernisierung / Angleichung an ortsübliche Vergleichsmiete

Soll die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst oder aufgrund einer Modernisierung erhöht werden, ist der Mieter darüber schriftlich zu informieren. In jedem Fall muss die Erhöhung der Miete dann begründet werden. Dabei reicht eine Zustellung per E-Mail allerdings aus. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsschreiben also nicht zwingend per Post verschicken.

Weil der Mieter einer Erhöhung der Miete in diesem Fall zustimmen muss, ist ihm zudem eine Überlegungsfrist von mindestens 2 Monaten zu gewähren, die auf die Ankündigung folgt. In dieser Zeit hat der Mieter die Gelegenheit, die angekündigte Mietsteigerung formal und inhaltlich zu prüfen und gegebenenfalls seine Zustimmung zu verweigern.

Sollte der Mieter die Zustimmung nicht erteilen, hat der Vermieter nach Ablauf der gewährten Überlegungsfrist wiederum 3 Monate Zeit, die Zustimmung des Mieters einzuklagen.

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Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass Mietern auf die Ankündigung einer erhöhten Miete ein Sonderkündigungsrecht zusteht, das die Kündigungsfrist des Mietvertrages auf 2 Monate verkürzt.

Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig?

Grundsätzlich gilt, dass zwischen zwei Erhöhungen der Miete mindestens 12 Monate liegen müssen, in denen die Miete nicht steigt. So ist eine Mieterhöhung generell nur einmal im Jahr rechtmäßig und bei einer Neuvermietung erst nach Ablauf von 12 Monaten zulässig.

• Phase ohne Mieterhöhung: 12 Monate

• Ankündigungsvorlauf und Überlegungsfrist: 2 Monate

• frühestmöglicher Erhöhungstermin: 15. Monat des Mietverhältnisses

Wie muss ein Mieterhöhungsschreiben aussehen?

Damit eine Mieterhöhung rechtlich Bestand hat, muss sie formal korrekt sein. Diese Angaben sind zwingend:

• Ansprache aller betroffenen Mieter

• Datum, ab dem die neue Miete gültig sein soll

• Neuer Mietzins inklusive Differenz zum alten Mietzins

• Begründung der Mieterhöhung

• Bei Anpassung an die ortsübliche Miete: Bitte um Zustimmung des Mieters und Hinweis, dass Passivität als Zustimmung gewertet wird.

• Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung der Hinweis auf § 555d BGB (Duldungspflicht des Mietenden).

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Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2022 (Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) muss der Vermieter nur die Gesamtsumme der Modernisierungskosten angeben. Er ist nicht verpflichtet, die Kosten einzeln aufzuschlüsseln.

Müssen Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Will der Vermieter die Miete anheben, muss er zunächst die Zustimmung des Mieters einholen. Das bedeutet allerdings keineswegs, dass Mieter unliebsame Mieterhöhungen willkürlich abwehren können. Die Zustimmung zu einer Mietsteigerung kann ein Mieter nur dann verweigern, wenn die rechtlichen Bedingungen für eine Mieterhöhung nicht eingehalten wurden.

An die Zustimmung selbst sind keine strengen Regeln geknüpft. Sie kann formlos oder auch stillschweigend erfolgen, mündlich oder einfach durch die Überweisung der erhöhten Miete zum geforderten Zeitpunkt.

Der Mieter ist nur dann berechtigt, seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern, wenn die rechtlichen Voraussetzungen für eine höhere Miete nicht gegeben sind. Sind dagegen alle Bedingungen erfüllt, kann der Vermieter auf die Zustimmung bestehen. Verweigert ein Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung, hat der Vermieter das Recht, diese Zustimmung vor einem Gericht einzuklagen (§ 558b Abs. 2, S. 1 BGB). Hierfür hat er nach Ablauf der Zustimmungsfrist 3 Monate lang Zeit.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass ein Mieter der erhöhten Mietforderung nur teilweise zustimmt. Das kann beispielsweise dann passieren, wenn aus Sicht des Mieters die Kappungsgrenze überschritten wird, die Miete also in einem Zeitraum von 3 Jahren um mehr als 15 beziehungsweise 20 Prozent (je nach Gemeinde) gestiegen ist. Unterscheiden sich in diesem Punkt die Auffassungen von Mieter und Vermieter, hat der Vermieter ebenfalls die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich einzufordern.

Anders verhält es sich, wenn im Mietvertrag regelmäßige Mietsteigerungen im Zuge einer Index- oder Staffelmiete vereinbart worden sind. Für deren Laufzeit ist es nicht erforderlich, in jedem Jahr eine neue Zustimmung des Mieters für die Mieterhöhung einzuholen. Diese wird bei Vertragsabschluss für den gesamten vereinbarten Zeitraum gegeben.