Mietverwaltung beauftragen: Was Vermieter wissen sollten
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten möchten, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie kümmern sich selbst um alles. Oder Sie beauftragen eine Mietverwaltung. Die nimmt Ihnen zwar viel Arbeit ab, hat aber auch ihren Preis. Wir helfen Ihnen dabei, die Vor- und Nachteile abzuwägen und die richtige Entscheidung zu treffen.
Das Wichtigste in Kürze
Eine Mietverwaltung übernimmt zahlreiche Verpflichtungen eines Vermieters.
Das ist vor allem sinnvoll, wenn der Vermieter nicht in der Nähe wohnt.
Man sollte sich Zeit nehmen, um einen passenden Verwalter zu finden.
Dabei kann eine Checkliste helfen.
Was leistet eine Mietverwaltung?
Die Mietverwaltung ist eine Form der Hausverwaltung. Der Name verrät: Es geht ausschließlich um vermietete Immobilien. Dabei schlüpft ein Verwalter in Ihre Rolle als Vermieter und übernimmt alle mit der Vermietung verbundenen Aufgaben. Dazu zählen sowohl kaufmännische als auch technische und rechtliche Aufgaben wie zum Beispiel:
Mietkaution verwalten
Den günstigsten Versorger für Heizung, Strom und Wasser finden
Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben des Mietobjekts
Kündigungen des Mietvertrags annehmen und abwickeln
Neuvermietung übernehmen
Wohnungsübergabe an neue Mieter
Rechtlich einwandfreie Mietverträge aufsetzen
Türschlüssel anfertigen lassen
Briefe an Mieter, Dienstleister und Behörden schreiben
Prüfung der Mieteingänge
Mahnungen bei Mietrückständen verschicken
Erstellung eines Räum- und Streuplans
Beauftragung von Handwerkern und Dienstleistern
Mögliche Mieterhöhungen prüfen und durchsetzen
Einen Hausmeister beauftragen
Regelmäßige Überprüfung der technischen Anlagen
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Auch bei der Mietverwaltung gilt: Vergleichen lohnt sich, denn nicht alle Verwaltungsfirmen bieten die oben genannten Leistungen im Rundum-sorglos-Paket an. Machen Sie sich Gedanken, welche Punkte Ihnen wichtig sind. Dann können Sie gezielt Angebote einholen.
Für wen ist eine Mietverwaltung sinnvoll und für wen nicht?
Eigentümern, die nicht in der Nähe ihrer vermieteten Immobilie wohnen und wenig Zeit haben, bleibt oft nichts anderes übrig: Sie müssen die Betreuung in professionelle Hände abgeben. Dasselbe empfehlen Experten für Immobilien mit pflegeintensiver Bausubstanz, bei der die Instandhaltung des Objekts ein Zeitfresser ist.
Wer es sich zutraut und in der Nähe wohnt, kann die Mietverwaltung auch selbst übernehmen. Man sollte allerdings viel Zeit mitbringen und sich gut in das Thema einlesen. Rentner und Pensionäre sind auf die Mieteinnahmen in der Regel angewiesen. Sie können sich eine externe Verwaltung oft nicht leisten. Daher kümmern sich viele selbst um ihre vermietete Immobilie. Bei der Betriebskostenabrechnung können spezielle Software-Programme helfen.
Welche Kosten kommen auf Eigentümer zu?
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab – zum Beispiel vom Zustand der Immobilie, der Größe und der Anzahl der Wohneinheiten, die Sie besitzen. Als Faustregel gilt: Je mehr Wohnungen Sie vermieten, desto weniger müssen Sie für die Verwaltung bezahlen. Laut dem Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) hat wie so oft die Lage ihren Preis: Besonders teuer sind Mietverwaltungen in Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern.
Vergleichsweise günstig sind die Angebote auf dem Land. Da die Vergütung der Mietverwaltung nicht der Gebührenordnung unterliegt, kann jeder Anbieter seine Preise selbst festlegen. Der Beitrag beträgt üblicherweise zwischen 25 und 35 Euro netto pro Monat und Wohnung. Vermietete Garagen und Stellplätze kosten extra (3 bis 5 Euro). Es gibt aber auch Firmen, die einen Prozentsatz von der Kaltmiete berechnen. Dieser liegt zwischen fünf und sechs Prozent.
Mietverwaltung: Was sind die Vor- und Nachteile?
Ein großer Vorteil einer Mietverwaltung ist, dass der Vermieter entlastet wird. Wer eine Firma damit beauftragt alles für ihn zu regeln, spart Zeit und Stress.
Vorteile
Weitere Vorteile der Mietverwaltung sind:
Sie müssen Ihren Mieteinnahmen nicht hinterherrennen.
Als unerfahrener Vermieter können Sie Aufgaben abgeben, mit denen Sie sich nicht auskennen.
Sie müssen nicht selbst vor Ort sein oder in der Nähe Ihres Mietobjekts wohnen.
Ihre Mieter sprechen direkt mit der Mietverwaltung, wenn es Probleme gibt.
Die Mietverwaltung hat viele Kontakte zu Handwerkern und Dienstleistern.
Sie kümmert sich um eine lückenlose Dokumentation in allen Mieterangelegenheiten.
Eine Hausverwaltung ist auch in rechtlicher Hinsicht immer auf dem neusten Stand.
Passieren Fehler, kann der Mietverwalter dafür haftbar gemacht werden.
Nachteile
Doch es gibt auch Schattenseiten, die Sie vor Vertragsabschluss kennen sollten. Nachteile einer externen Verwaltung:
Die Kosten für die Mietverwaltung gehen zu Lasten der Rendite.
Sie können nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Man muss Zeit investieren und Angebote vergleichen, um eine gute Mietverwaltung zu finden. Es gibt auch schwarze Schafe.
Die Mietverwaltung übernimmt nicht alle Aufgaben. Um einige muss sich der Vermieter selbst kümmern. Ein Beispiel ist die Kalkulation der Instandhaltungsmaßnahmen.
Sie als Vermieter müssen darauf vertrauen, dass die Hausverwaltung in Ihrem Sinne arbeitet.
Sie kennen Ihre Mieter in der Regel nicht persönlich.
Worauf muss man als Vermieter achten?
Vorsicht! Günstig heißt nicht gut – im Gegenteil. Oftmals versuchen Firmen mit Dumpingpreisen neue Kunden anzulocken. Lassen Sie besser die Finger von solchen Angeboten. Denn am Ende gibt es oft ein böses Erwachen – in Form von versteckten Zusatzkosten.
Bereits seit dem 1. August 2018 gibt es eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter. Das bedeutet: Der Verwalter muss eine Erlaubnis beantragen, bevor er seine Dienstleistung anbieten kann. Diese erhält er, wenn er drei Kriterien erfüllt:
Der Anbieter muss nachweisen, dass er zuverlässig ist.
Es müssen geordnete Vermögensverhältnisse vorgewiesen werden.
Eine Absicherung durch eine Haftpflichtversicherung ist erforderlich.
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Eine Garantie dafür, dass dieser Anbieter kompetent ist, bietet diese einfache Regelung nicht.
Woran erkennt man eine gute Mietverwaltung?
Achten Sie darauf, dass der Mietverwalter über eine Ausbildung in der Immobilienbranche verfügt und idealerweise langjährige Erfahrung mitbringt. Fragen Sie nach Referenzen. Vielleicht kennen Sie auch jemanden, der Ihnen einen bestimmten Dienstleister empfehlen kann? Sprechen Sie mit ihm über seine Erfahrungen.
Wichtig: Achten Sie auf den Versicherungsschutz der Mietverwaltung. Immobilienverwalter sind gesetzlich dazu verpflichtet, eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vorzuweisen. Auch die Höhe ist genau festgelegt: Sie beträgt mindestens 500.000 Euro pro Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres, vgl. § 15 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Das ist für Sie als Eigentümer sehr wichtig. Schließlich kommt diese Versicherung für finanzielle Verluste auf, wenn dem Mietverwalter ein Fehler passiert.
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Sie haben bereits ein Angebot erhalten und wissen nicht, ob es seriös ist? Die aktuelle Checkliste des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) hilft Ihnen bei der Einschätzung. Hier können Sie das Dokument herunterladen und ausdrucken – alternativ können Sie über ein Formular die Suche nach einer Mietverwaltung durchführen lassen.
Wie kann man eine Mietverwaltung kündigen?
Wenn Sie eine professionelle Mietverwaltung gefunden haben, können Sie sich im Idealfall entspannt zurücklehnen und die Hände in den Schoß legen. Aber nicht immer läuft alles reibungslos: Mal dauert es Monate, bis ehemalige Mieter ihre Mietkaution zurückbekommen. Ein anderes Mal vergisst der Verwalter den Termin für die Wohnungsbesichtigung. Möglicherweise entgehen Ihnen sogar Mieteinnahmen oder die fehlende Wohnungsabnahme wird zum Problem im Mietrecht.
Werden die Beschwerden Ihrer Mieter immer lauter, sollten Sie der Mietverwaltung kündigen und sich nach einem neuen Verwalter umschauen. Suchen Sie sich den Verwaltervertrag heraus und schauen Sie nach, welche Vereinbarungen Sie bezüglich Gültigkeitsdauer und Kündigungsfristen getroffen haben. Wenn Sie die Kündigungsfrist knapp verpasst haben, ist das zwar ärgerlich, aber kein Grund den Kopf in den Sand zu stecken.
Eine außerordentliche, das heißt fristlose Kündigung ist ebenfalls möglich – vorausgesetzt Sie haben gute Gründe die Zusammenarbeit zu beenden (vgl. § 626 BGB). Sie haben 14 Tage Zeit die Kündigung bei der Verwaltung einzureichen. Die Frist gilt ab dem Tag, an dem Sie von einem gravierenden Fehler Ihres Mietverwalters erfahren haben.
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Kleinere Verstöße müssen zunächst abgemahnt werden. Erst wenn diese wiederholt auftreten, haben Sie ein fristloses Kündigungsrecht.
