Verkauf eines Hauses: So gelingt es zum Höchstpreis
Egal aus welchen Gründen jemand seine Immobilie verkaufen will, das Ziel ist immer das gleiche: Der Hausverkauf soll möglichst reibungslos über die Bühne gehen. Zudem versucht der Verkäufer natürlich, den höchstmöglichen Preis zu erzielen.
Das Wichtigste in Kürze
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um Ihr Haus und den Verkaufsprozess vorzubereiten. Eine realistische Bewertung der Immobilie ist entscheidend, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Überlegen Sie, ob die Beauftragung eines Maklers sinnvoll ist. Ein erfahrener Makler kann nicht nur den Verkaufsprozess erleichtern und beschleunigen, sondern oft auch einen höheren Verkaufspreis aushandeln.
Investieren Sie in kleinere Reparaturen und optische Aufwertungen des Hauses, um einen besseren ersten Eindruck zu schaffen.
Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Dokumente und Unterlagen vollständig und aktuell sind. Ein gut vorbereiteter Verkauf minimiert Risiken und kann den Prozess erheblich beschleunigen.
.shariff, .site__content-bottom {display:none;}Ein Hausverkauf gelingt in den seltensten Fällen von heute auf morgen. Als Verkäufer und Eigentümer sollten Sie deshalb eine Strategie entwickeln. Außerdem müssen Sie zahlreiche rechtliche Aspekte berücksichtigen und finanzielle Angelegenheiten regeln. So haben Sie die Chance, den Höchstpreis zu erzielen. Die folgenden Fragen und Tipps sollen Ihnen dabei helfen:
Was ist meine Immobilie wert?
Brauche ich einen Makler für den Hausverkauf?
Welche Rechtsfragen muss ich beim Hausverkauf beachten?
Kann ich ein Haus verkaufen, das noch nicht abbezahlt ist?
Haus verkaufen: Bitte nichts überstürzen!
Ein Haus hat in den meisten Fällen einen hohen Wert. Sie sollten sich daher reichlich Zeit nehmen, um den Verkauf vorzubereiten. Machen Sie sich mit den einzelnen Schritten des Verkaufsprozesses vertraut und überlegen Sie genau, welche Experten Sie hinzuziehen wollen: Immobiliengutachter, Makler, Sparkassen- oder Steuerberater? Werfen Sie noch einmal einen kritischen Blick auf das zu verkaufende Objekt. Wie beim Autoverkauf lohnt es sich auch beim Haus, kleinere Schönheitsreparaturen noch vor dem Verkauf auszuführen und die Innenräume mit ein paar geliehenen, geschickt platzierten Einrichtungsgegenständen aufzuwerten. Für dieses sogenannte Home-Staging können Sie sogar eigens Dienstleister engagieren. So zeigt sich das Haus bei der Besichtigung von seiner besten Seite.
Brauche ich einen Makler für den Hausverkauf?
Ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen, hängt in erster Linie von Ihrer Lebenssituation und auch von Ihrem Kenntnisstand ab. Haben Sie genügend Zeit, sich um den Hausverkauf zu kümmern, und bringen Sie ausreichendes Wissen mit, kann ein Makler verzichtbar sein. Wollen Sie aber selbst möglichst wenig Arbeit mit dem Hausverkauf haben, empfiehlt es sich, einen seriösen Makler zu beauftragen. Er kann Sie in allen Belangen unterstützen und beraten und hilft außerdem dabei, einen angemessenen Verkaufspreis für Ihr Haus zu ermitteln. Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, das nicht an Ihrem eigenen Wohnort steht, ist ein Makler ohnehin fast unverzichtbar.
Die Immobilienmakler helfen Ihnen, die Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Sie besichtigen mit Ihnen gemeinsam die Immobilie, ermitteln den Verkaufspreis und erstellen ein aussagekräftiges Exposé. Die Profis legen mit Ihnen gemeinsam die Vermarktungsstrategie fest und suchen vorab in ihrer Interessenten-Datei nach geeigneten Käufern. Zusätzlich wird die Immobilie beispielsweise über Aushänge in den Geschäftsräumen, Newsletter und die Immobilienportale beworben.
Vorteile eines Hausverkaufs mit Immobilienmakler
Zeitersparnis: Bis alle Formalitäten bewältigt und alle organisatorischen Belange erledigt sind, muss reichlich Zeit investiert werden. Ein erfahrender Makler ist nicht nur geübt in diesen Vorbereitungen und erledigt sie entsprechend routiniert – er nimmt diese Last auch von Ihren Schultern. Der Makler übernimmt außerdem die Kommunikation mit den Kaufinteressenten, vereinbart Besichtigungstermine und führt diese durch. Sie müssen dann nichts weiter tun, als sich von Zeit zu Zeit über den aktuellen Stand des Verkaufsprozesses zu informieren.
Rechtssicherheit: Ein Hausverkauf kostet nicht nur Zeit, sondern erfordert auch viel Wissen: Welche Rechte und Pflichten haben Verkäufer? Was muss im Kaufvertrag stehen? Wie genau funktioniert eigentlich der Eigentümerwechsel? Ein Makler befasst sich hauptberuflich mit exakt diesen Themen und kann Ihnen daher Rechtssicherheit verschaffen. Er kümmert sich um all die organisatorischen Dinge und relevanten Unterlagen (Auflistung folgt weiter unten). Wichtig, weil gesetzlich vorgeschrieben, ist zum Beispiel der Energieausweis. Der Profi begleitet außerdem Kaufverhandlungen, prüft die Zahlungsfähigkeit der Interessenten und veranlasst die Vorbereitung des Kaufvertrages und des Notartermins.
Höherer Verkaufspreis: Ein erfahrener Immobilienmakler kennt den regionalen Immobilienmarkt wie seine Westentasche und kann Angebot und Nachfrage realistisch einschätzen. Durch dieses Expertenwissen werden in der Regel höhere Kaufpreise erzielt. Außerdem weiß ein erfolgreicher Makler bereits, zu wem Ihre Immobilie passt und ob die Interessenten den geforderten Kaufpreis auch bezahlen können. Das spart Zeit und schützt davor Geld zu verschenken.
Schnellerer Verkauf: Ein guter Makler kennt die Vorgehensweise, die für einen erfolgreichen Immobilienverkauf notwendig ist. Er weiß auch, wie man bei der aktuell bestehenden hohen Nachfrage die Interessenten vorqualifiziert. Hierdurch kann sich der Makler mehr Zeit für die Kunden nehmen, die auch tatsächlich an einem Erwerb Ihrer Immobilie interessiert sind. Das erspart dem Verkäufer unnötigen "Besichtigungstourismus", schont die Nerven und bringt Sie schneller ans Ziel.
Was kostet der Makler für den Hausverkauf?
Einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen, macht vieles leichter. Allerdings wird dann auch die Maklerprovision fällig zusätzlich zu weiteren Kosten für den Hausverkauf. Seit 23. Dezember 2020 gilt bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäuser Folgendes: Schließt der Makler mit dem Verkäufer und dem Käufer einen Vertrag, tragen beide Parteien jeweils die Hälfte der Kosten. Wenn nur der Verkäufer einen Maklervertrag abschließt, darf er maximal 50 Prozent der Provision auf den Käufer abwälzen. Der Käufer muss aber erst zahlen, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Verkäufer seinen Anteil geleistet hat.
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Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Meist liegt sie für beide Seiten zusammen bei knapp sieben Prozent.
Woran erkenne ich einen guten Makler für meinen Immobilienverkauf?
Die Wahl eines seriösen und kompetenten Maklers ist sehr wichtig für den Erfolg des Hausverkaufs. Auf diese Dinge sollten Sie bei der Wahl achten:
Referenzen: Erkundigen Sie sich im Freundes- oder Bekanntenkreis, ob jemand eine Empfehlung für Sie hat. Sind Sie auf die Suche im Internet angewiesen, fassen Sie mehrere Makler ins Auge, informieren Sie sich ausführlich über diese, recherchieren Sie Erfahrungsberichte und lesen Sie vorhandene Bewertungen. Betrachten Sie diese aber unbedingt kritisch und prüfen Sie, ob diese authentisch wirken.
Marktnähe: Wählen Sie einen Makler, der sich mit dem Angebot und der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in der für Sie wesentlichen Gegend auskennt. Nur so wird es ihm möglich sein, die Vorzüge des Viertels beziehungsweise Stadtteils herauszustellen und einen angemessenen Kaufpreis vorzuschlagen.
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Prüfen Sie, ob der Makler Mitglied in Verbänden ist, über Zertifizierungen verfügt und wie lange sein Unternehmen schon Bestand hat. Auch sollten Sie sich darüber informieren, welche Ausbildung ihn zum Makler qualifiziert. Hat er eine entsprechende Ausbildung wie Immobilienfachwirt oder Immobilienkaufmann absolviert oder ein Studium abgeschlossen? All diese Punkte können Hinweise für einen seriösen Makler sein.
Gute Kontakte: Ist ein Makler länger im Geschäft, verfügt er über eine gepflegte Kundenkartei und zahlreiche Kontakte aus der Branche. Somit hat er schnellen Zugriff auf Ansprechpartner, die für den Hausverkauf notwendig sind. Beispielsweise hat er Handwerker an der Hand, die vor dem Verkauf gegebenenfalls kleinere Reparaturen vornehmen können.
Offenheit: Für eine realistische Preiseinschätzung betrachtet der Makler Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie. Eventuell vorhandene Schwierigkeiten wird er offen mit Ihnen besprechen und realistisch bewerten. Ein weiteres Zeichen von Seriosität ist es, dass er für seine Arbeit eine erfolgsabhängige Provision erhält und wie die Vermarktung Ihrer Immobilie geplant wird.
Serviceorientierung: Der Immobilienmakler ist über einige Wochen eine Schlüsselfigur, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Es ist daher wesentlich, dass Sie einen Makler beauftragen, der nicht nur Ihr Haus möglichst vorteilhaft verkauft, sondern außerdem einen engen Kontakt zu Ihnen hält und Sie mit allen nötigen Informationen versorgt. Einen serviceorientierten Makler erkennen Sie daran, dass er Ihnen schon beim ersten Gespräch sagt, welche Informationen Sie wann von ihm erhalten und welche Leistungen er für Sie erbringt. Er nimmt sich im Gespräch außerdem so viel Zeit, wie benötigt wird, um alle Fragen zu klären und Unsicherheiten auszuräumen.
Strategische Fähigkeiten: Ein Makler kann Ihnen erklären, wie er den Verkauf Ihres Hauses angehen will, wo er das Objekt anbieten wird und auch wem. Für gegebenenfalls vorhandene Verkaufshemmnisse (zum Beispiel Sanierungsbedarf) sollte er Ideen vorbringen können, wie diese aufgelöst oder zumindest verringert werden können. Im Erstgespräch sollte der Makler Ihnen außerdem einige Exposés früherer Verkäufe zeigen können, sodass Sie einschätzen können, womit Sie rechnen dürfen.
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Betreibt ein Immobilienmakler seinen Beruf seriös, verfügt er über die nötigen Versicherungen, die einen möglichen Schaden (zum Beispiel aufgrund eines Irrtums beim Hausverkauf) absichern. Fragen Sie nach einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und lassen Sie sich den Versicherungsschein zeigen.
Sympathie: Ein idealer Makler ist nicht nur fachlich kompetent, erfahren und versiert im Verkaufen, sondern auch sympathisch. Diese Eigenschaft mag als zu vernachlässigend erscheinen, jedoch sollten Sie einen Schritt weiterdenken: Der Makler übernimmt sämtliche Absprachen mit Kaufinteressenten Ihres Hauses und führt außerdem die Besichtigungen durch. Treffen die potenziellen Käufer dabei auf eine Person, die sie sympathisch finden, kann dies die Bereitschaft heben, einen höheren Kaufpreis zu zahlen.
Haus verkaufen ohne Immobilienmakler
Natürlich können Sie auch Ihr Haus verkaufen, ohne einen Makler hinzuzuziehen, und eine stattliche Summe Geld sparen. Sie müssen sich dann jedoch darüber im Klaren sein, dass alle organisatorischen Belange in Ihrer Verantwortung liegen. Wägen Sie in Ruhe ab, wie viel Energie Sie in den Hausverkauf investieren können und wollen. Schätzen Sie außerdem, wie lange Sie dafür benötigen, sich mit den rechtlichen Grundlagen vertraut zu machen. Kalkulieren Sie ebenfalls die Dauer ein, die Sie benötigen, um potenzielle Käufer über den Hausverkauf zu informieren (zum Beispiel per Anzeige in Immobilienportalen im Internet), die Kommunikation mit diesen zu übernehmen und Besichtigungstermine durchzuführen.
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Die emotionale Nähe des Verkäufers zu seiner Immobilie, verhindert oftmals eine realistische Preiseinschätzung. Das ist gerade bei Privatverkäufen oftmals der Grund, weshalb der Objektverkauf scheitert.
Tipps für den Hausverkauf ohne Makler
Wenn Sie einen realistischen Angebotspreis ermittelt haben, können Sie mit der Käufersuche beginnen. Beim Hausverkauf ohne Makler sollten Sie jedoch die folgenden Tipps auf unserer Checkliste beachten:
Alle Unterlagen parat haben
Bevor Sie mit der Vermarktung Ihrer Immobilie loslegen, stellen Sie alle relevanten Unterlagen zum Objekt zusammen:
Grundriss, Gebäudeschnitte, Ansichten
Berechnung von Wohnflächen und umbautem Raum
Grundbuchauszug, Flurkarte
Baubeschreibung, Fotos
Gebäudeversicherungspolice
Grundbesitzabgabenbescheid
Energieausweis
gegebenenfalls Nachweise über erfolgte Sanierungen
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:
Wirtschaftsplan
Verwaltervertrag
Hausordnung
Auszug des Rücklagenkontos
Ein ansprechendes Exposé erstellen
Den ersten Eindruck vom Haus, das Sie verkaufen wollen, gewinnen mögliche Käufer in der Regel durch ein Exposé. Erstellen Sie dieses daher mit besonderer Sorgfalt. Nehmen Sie sich Zeit für die Fotos und wählen Sie die beste Tageszeit dafür. Es ist beispielsweise nicht zielführend, die Räume eines lichtdurchfluteten Hauses in den Abend- oder Nachtstunden zu fotografieren. Fehlt Ihnen die nötige Technik oder das Geschick beim Fotografieren, beauftragen Sie jemanden, der ansprechende Fotos für Sie anfertigt.
Stellen Sie im Exposé unbedingt die Punkte heraus, die Ihr Haus einzigartig und damit besonders interessant machen. Gibt es eine außergewöhnliche Aussicht (zum Beispiel auf Berge, einen See oder das Meer), wäre dies ein Punkt, den Sie erwähnen sollten. Aber auch die Nähe zum öffentlichen Personennahverkehr kann ein Pluspunkt beim Hausverkauf sein. Fügen Sie dem Exposé unbedingt auch den Grundriss beziehungsweise bei mehreren Etagen die Grundrisse bei. Die Darstellung hilft Interessenten enorm, das Haus als für sie geeignet einzuordnen.
Bei der Erstellung eines Exposés müssen sie mit Kosten rechnen, aber auch für den Hausverkauf fallen einige Kostenpunkte an. Lesen Sie hier mit welchen Kosten Sie beim Verkauf Ihres Hauses rechnen müssen:
Das Haus auf Vordermann bringen
Schon im Exposé, erst recht aber bei der Besichtigung durch mögliche Käufer fallen häufig Kleinigkeiten auf, die den Gesamteindruck schmälern können. Sie sollten daher einen ehrlichen Blick auf Ihr Haus werfen und kleinere Makel beheben, bevor Sie es zum Kauf anbieten. Hierzu gehört ein ungepflegter Garten ebenso wie ein verfallener Schuppen, ein kaputter Zaun, verzogene Türzargen oder Ähnliches. Wägen Sie genau ab, was Sie die Behebung dieser Makel kosten wird und inwieweit Sie Ihr Haus dann in einem besseren Licht präsentieren können. Auch kleine Verbesserungen führen schnell dazu, dass ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann, da sich der Wert Ihrer Immobilie steigert. Lesen Sie hier mehr dazu wie Immobilien bewertet werden:
Das Haus in Szene setzen
Manche Häuser und Wohnungen sind sehr vollgestellt. Wer sowieso bald auszieht, sollte vor den ersten Besichtigungsterminen anfangen zu entrümpeln und persönliche Dinge wegzuräumen. Leer sollte die zum Verkauf stehende Immobilie allerdings nicht sein. Möblierte Räume wirken gemütlicher und geräumiger. Außerdem hat nicht jeder mögliche Käufer die Fantasie, sich „nackte“ Räume wohnlich vorzustellen. Es lohnt sich daher, leerstehende Immobilien für die Besichtigungen noch einmal einzurichten. Hierfür wird das Haus besonders ansprechend mit Möbeln, Teppichen, Bildern und Accessoires ausgestattet. Das Ziel ist, dem möglichen Käufer zu zeigen: „So schön könnten Sie hier schon bald wohnen.“
Das sogenannte Home Staging ist vor allem in den USA gängig, hat sich inzwischen aber auch in Deutschland immer mehr verbreitet. Und das nicht ohne Grund: Eine DGHR-Statistik hat gezeigt, dass in mehr als 75 Prozent der Immobilienverkäufe der Angebotspreis mit Home Staging genau erzielt oder sogar übertroffen wird. Trauen Sie sich selbst das Einrichten nicht zu oder verfügen Sie nicht über die nötigen Objekte, können Sie eine Firma mit der Ausstattung beauftragen. Diese bringt alle nötigen Möbel und anderes mit, platziert diese für eine vereinbarte Dauer in Ihrem Haus und entfernt sie nach dem Verkauf wieder. So zahlen Sie lediglich die Dienstleistung und müssen sich sonst um nichts weiter kümmern.
Kleine Geschenke in Aussicht stellen
Etwas kostenlos dazuzubekommen, erzeugt bei einem Käufer immer ein gutes Gefühl. Überlegen Sie daher, ob in dem Haus etwas vorhanden ist, das Sie dem Käufer ohne Aufpreis überlassen würden. Dies kann ein Einbauschrank ebenso sein wie eine Eckbank in der Küche oder auch ein Bild. Wichtig ist, dass Sie dieses mögliche Geschenk nicht schon im Exposé erwähnen, sondern erst beim Besichtigungstermin anbieten.
Hausverkauf bei laufendem Kredit: Ist das möglich?
In der Regel geht man beim Kauf oder Bau eines Hauses nicht davon aus, dass man es schon nach kurzer Zeit wieder verkauft. Eine berufliche Versetzung, weiterer Familienzuwachs oder auch eine Scheidung können Gründe dafür sein, das Haus zu veräußern, bevor der Kredit abbezahlt ist. Aber ist der Hausverkauf möglich, wenn der Kredit noch läuft? Ja, es gibt Wege, wie Sie in einem solchen Fall verfahren können.
Kündigung: Sie zahlen den Kredit vorzeitig zurück
Grundsätzlich ist es möglich, die Finanzierung bei der Bank zu kündigen. Allerdings müssen Sie damit rechnen, dass das Kreditinstitut eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erhebt. Mit dieser Zahlung entschädigen Sie das Kreditinstitut, dem durch die vorzeitige Kündigung Zinsen entgehen, die Sie bei geplantem Finanzierungsverlauf über die Jahre gezahlt hätten.
Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, hängt vor allem von vier Faktoren ab:
verbleibende Kreditlaufzeit
Höhe der Restschuld
vereinbarter Zinssatz
aktuelles Zinsniveau
Sie ist daher individuell zu errechnen.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn der Kredit schon länger als zehn Jahre läuft. Dann besteht ein ordentliches Kündigungsrecht mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, unabhängig davon, wie lange die Sollzinsbindung noch bestehen würde.
Objekttausch: Sie übertragen den alten Kredit auf Ihre neue Immobilie
Ein Immobilientausch bietet sich dann an, wenn Sie beispielsweise wegen eines Ortswechsels Ihr bisheriges Haus verkaufen wollen und andernorts ein neues erwerben. In diesem Fall können Sie den laufenden Kredit auf Ihr neues Haus übertragen. Allerdings ist hier die Zustimmung der Bank erforderlich.
