Altbausanierung: Mit diesen Schäden müssen Sie rechnen
Altbauten wurden unter anderen Baustandards als heute errichtet und weisen an vielen Stellen Mängel auf – auch, weil die Materialien nach all der Zeit gelitten haben: durch Witterung, Wohnfehler, schlechte Pflege und Erschütterungen infolge des Lkw-Verkehrs. Trotzdem kann die Altbausanierung eine gute Alternative zum normalen Hausbau sein. Lesen Sie hier, womit Sie beim Kauf rechnen müssen und welche Mängel typisch für das jeweilige Baujahr sind.
Eine unsachgemäße Altbausanierung schadet dem Haus. Oft werden aus Unkenntnis wichtige Bauteile ohne Ersatz entfernt – etwa aussteifende Windrispen im Sparrendach oder tragende Wände. Mindestens jeder zweite Auftrag in der Bauwirtschaft dreht sich ums Instandsetzen, Modernisieren oder Vergrößern alter Bauten. Stimmt die Mängelanalyse nicht, baut man gleich wieder neue Fehler ein – und zahlt fürs Reparieren zweimal.
Häufige Probleme bei der Altbausanierung
Wer einen Altbau kauft, sollte die charakteristischen Schwachstellen dieser Hausgeneration kennen. In Gebäuden aus der Jahrhunderwende sitzen beispielsweise rostende Stahlträger als Sturz über den Fenstern und als Träger unter den Balkonen. Bei 20er-Jahre-Häusern fehlt typischerweise der Wärme- und Schallschutz. Häuser, die nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden, haben in der Regel feuchte Keller wegen mangelhafter oder fehlender Isolierung und Dämmung zum Erdreich. Baupläne vereinfachen die Bestandsaufnahme.
Fast ein Fünftel aller schadhaften Teile findet man in Bad, Küche und an Wasserrohren. Fehlerhaft sind oft auch die Böden von nicht ausgebauten Speichern und Holzbalkendecken. Die Ver- und Entsorgungsanlagen, Heizungen und das Elektronetz sind veraltet. Im Dachstuhl verraten Wasserränder und morsches Holz die Nässe. Insekten hinterlassen Fraßgänge und Bohrmehlhäufchen. Kontrollieren Sie immer alle Teile, die man auch beim Wohnen regelmäßig prüft, etwa Anstriche, Armaturen, Dachentwässerung, Fenster und Türen.
Die Schwachstellen alter Häuser im Überblick
Die häufigsten Konstruktionsprobleme | bis 1920 | 1920-1940 | 1940-1960 | 1960-1980 |
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Abdichtung des Kellers oder der Wände ungenügend | *** | *** | *** | * |
(Keller-)Wände aus Bruchstein | *** | *** | *** | |
verrostete Stahlträger in Decken und Gewölbekellern | *** | |||
veraltete, korrodierte Sanitär-Installationen | *** | *** | *** | ** |
undichte Gasleitungen | *** | *** | ||
veraltete Heizungssysteme | *** | *** | *** | ** |
falsch dimensionierte Rauchabzugssysteme | *** | *** | *** | |
veraltete Elektro-Installationen | *** | *** | *** | ** |
ungedämmte Dachstühle | *** | *** | *** | *** |
fehlender Schallschutz (Türen, Treppen, Zwischendecken) | *** | *** | *** | ** |
fehlender Wärmeschutz | *** | *** | *** | |
fehlender Brandschutz | *** | *** | *** | * |
undichte Fenster mit Ein-Scheiben-Verglasung | *** | *** | *** | *** |
Flachdächer mit fehlerhafter Ausführung | *** | *** | * | |
Legende: *=eher selten **=mitunter, ab und zu ***=häufig, meistens | ||||
Quelle: Ratgeber der Verbraucherzentralen: „Kauf eines gebrauchten Hauses“ (8. Auflage 2012). |
Pflege alter Bausubstanz
Regelmäßige Zuwendung hält ein Haus länger fit. Als Faustregel für den Aufwand der Instandhaltung gilt: Während der Lebensdauer eines Hauses von durchschnittlich 80 Jahren gibt man das 1,3-Fache der Baukosten für den Erhalt aus.
Bauteile halten unterschiedlich lang. Absehbare Wartungsarbeiten erledigen Sie am besten immer sofort, etwa das Auffrischen von Schutzanstrichen oder das Erneuern lockerer Fliesen: Die Preise für Ersatzteile steigen, aus kleinen Mängeln werden größere Schäden. Nur Schönheitsreparaturen müssen nicht sofort sein.
Richtig wohnen schont die Bausubstanz. Dazu gehört auch bewusstes Heizen und Lüften: Es verhindert feuchte Wände und Schimmelpilze. Wer einen Altbau modernisiert, sollte passende Materialien und Methoden wählen und sich einen Architekten mit Schwerpunkt Altbau suchen. Handwerkskammern und Denkmalpfleger kennen die richtigen Methoden und sind erfahrene Experten in Sachen Altbausanierung. Schon gewusst: Sie können aus einer Bestandsimmobilie ein KfW 70 Haus machen und mit staatlicher Förderung modernisieren.
Typische Schäden vergangener Bau-Jahrzehnte
Eine Altbausanierung ist beim Kauf eines Hauses aus früheren Jahrzehnten fast unumgänglich. Doch „wer die typischen Schäden kennt, weiß, worauf er achten muss“, sagt Professor Meisel vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen. Er kennt die Schwachstellen von Altbauten. Nur auf den ersten Blick zeigen ältere Häuser unterschiedliche Konstruktionen und Bauteile. Genauer betrachtet, kann man sie in Baualtersstufen einteilen. Zu einem typischen Äußeren gehört fast immer auch eine bestimmte innere Konstruktion, die sich parallel zu den Baustilen änderte. Daher treten bei Häusern einer Altersstufe oft ähnliche Schäden auf.
Altbauten von 1840 bis 1900
Die Phase von 1840 bis 1900 wird auch als „Gründerzeit“ bezeichnet und war hauptsächlich durch die Industrialisierung geprägt. Typisch für die sogenannte Gründerzeitarchitektur ist eine drei- bis sechsgeschossige Blockrandbebauung mit mehr oder weniger reich dekorierten Fassaden. Doch so beliebt die Altbauten aus dieser Zeit auch sind, sie haben einige Mängel aufzuweisen. Das sehen Sie etwa am Beispiel dieses sanierten alten Hauses, das um 1890 erbaut wurde.
Meist fehlt die Unterspannbahn des Daches und die Dachstühle sind für gewöhnlich unterdimensioniert. Weiterhin ist ein gerissener oder hohl liegender Wandputz keine Seltenheit und es besteht die Gefahr eines Schädlingsbefalls an freiliegenden und eingemauerten Holzteilen. Die Außenwände charakterisieren sich meist durch Risse in tragenden Teilen, undichte Fugen, rostende Stahlträger und feuchte Kellerwände aufgrund einer fehlenden Abdichtung. Auch Türen und Fenster sind unzureichend abgedichtet und besitzen meist nur eine Einfachverglasung, sodass kaum Wärme- oder Schallschutz besteht.
Was die Heizung betrifft, ist eine Einzelofenheizung an zahlreichen Kaminzügen üblich, sowie unterdimensionierte Anschlüsse für Gas und überdimensionierte, gemauerte Kaminzüge, sodass die Gefahr einer Versottung besteht. Auch die Elektro-Installation erfordert Verbesserung, denn die Leitungen, Dosen, Schalter und Brennstellen sind meist unbrauchbar geworden. Bei den Sanitäranlagen muss mit verstopften Abwasser-Grundleitungen und unterdimensionierten Wasser- und Kanalanschlüssen gerechnet werden.
Altbauten von 1900 bis 1930
Zu Beginn der 1920er-Jahre fand eine deutliche Abkehr vom reich verzierten Stil der Gründerzeit statt. Doch die Baumängel haben sich kaum verändert. Auch hier ist die Dachdeckung schadhaft und freiliegende sowie eingemauerte Holzteile sind oftmals von Schädlingsbefall gezeichnet. Typische Mängel in der Außenwand sind Risse im Putz und abgeplatzte Sockel. Aufgrund dünner Wände gibt es Kondensationsprobleme und viele vorstehende Teile haben schadhafte Zinkabdeckungen. Auch Balkone oder Loggien sind rissig; Kellerwände meist feucht.
Fenster und Türrahmen aus Holz sind häufig verzogen, und auch hier wurde mit Einfachverglasung gebaut, sodass der Wärme- und Schallschutz unzureichend ist. Die aus Holz bestehenden Geschoss-Decken leiden nicht selten unter Schwammbefall. Auch der Zustand der Fußböden erfordert viel Arbeit, denn für Dielen wurden manchmal angefaulte Lagerhölzer verwendet. Durchgetretene, an der Vorderkante abgenutzte Holzstufen sind an den Geschosstreppen zu sehen. Der Brandschutz ist durch fehlenden Verputz mangelhaft. Bei der Heizung, Elektro-Installation und der Sanitär-Installation ist mit denselben Mängeln zu rechnen wie bei den Altbauten aus der Zeit von 1840 bis 1900.
Altbauten von 1930 bis 1950
Nach der Weltwirtschaftskrise in den 1930ern wurde zunehmend schlicht gebaut. Die Außenwände sind einfache Putzfassaden, die von Rissen und abgeplatztem Putz gezeichnet sind. An vorstehenden Fassadenteilen ist die Zinkabdeckung meist schadhaft, und auch in dieser Bauzeit wurde wenig Wert auf eine gute Abdichtung gelegt, sodass auch hier kaum Wärme- und Schallschutz gewährleistet ist.
Häufig steigt die Feuchte des Kellers nach oben, sodass ein Schädlingsbefall an Holzteilen fast vorprogrammiert ist. Die dünnen Plattenwände zwischen Stahlbetonstützen oder Mauerwerkswänden im Inneren des Hauses bieten nur mangelhaften Schall- und Brandschutz. Und die Fußböden haben durch den Estrich, meist Verbundestrich, eine mangelhafte Trittschalldämmung. Auch was die Heizung, die Elektro-Installation und die Sanitär-Installation betrifft, gibt es viele Mängel, die sich kaum von denen aus den vorherigen Jahrzehnten unterscheiden.
Altbauten von 1950 bis 1960
Die Bauten der Nachkriegszeit sind geprägt von Sparsamkeit und Materialknappheit sowie einfachen Bauweisen. So ist der Schall- und Wärmeschutz auch in diesen Baujahren unzureichend bedacht worden und muss bei der Altbausanierung in Angriff genommen werden. Auch das Dach gehört zu den Problemzonen dieser Häuser und ist meist undicht, sodass eine Neueindeckung fast unvermeidlich ist.
In den 50er-Jahren was das Heizen mit Einzelöfen noch weit verbreitet. In der Zwischenzeit wurde in vielen Häusern eine Zentralheizung nachgerüstet, doch auch diese hat inzwischen ein hohes Alter erreicht, sodass ein Wechsel der Energiequelle bei einer Kernsanierung sinnvoll ist. Bei der Elektro-Installation muss man meist mit veralteten Leitungen, Dosen, Schaltern und Sicherungen rechen. Ein weiteres Problem kann das Fehlen eines Schutzleiters sein. Denn bis in die frühen 70er-Jahre durfte noch die sogenannte klassische Nullung verwendet werden, bei der die Stromversorgung mit lediglich zwei Adern durchs Haus geführt wurde. So muss heutzutage bei der Altbausanierung meist ein normgerechter Zustand hergestellt werden. Bei der Sanitär-Installation muss bedacht werden, dass Wasser oft nur über einen Kohleboiler erhitzt werden konnte.
Altbauten von 1960 bis 1970
Auch bei Häusern der 60er-Jahre wurde noch kein Wert auf Dämmung gelegt, sodass vor allem bei Bungalows die Dichtungsbahnen auf den Flachdächern veraltet und undicht sind. Für die Außenwände wurde häufig eine Plattenbekleidung mit unzureichender Unterkonstruktion, Verankerung und Dämmung vorgehängt, die außerdem schlecht verdichtet wurde und deshalb kaum die Wärme im Haus hält. Feuchteschäden zeigen sich außerdem an Balkonen; an auskragenden Betonplatten fällt Kondenswasser an. Während die Elektro-Installation deutlich besser ist als bei Altbauten aus den vorherigen Jahrzehnten, bedarf es bei der Heizung einer Erneuerung des Kessels oder des Brenners. Zusätzlich kann eine Reparatur der Wasser- und Entwässerungsleitungen anfallen, und der Warmwasserbereiter ist mit Sicherheit bereits in die Jahre gekommen und sollte zeitnah ausgetauscht werden.
Altbauten von 1970 bis 1980
In den 1970er-Jahren erlangte das industrielle Bauen in Deutschland große Beliebtheit – zum ersten Mal wurde die Vorfertigung von Bauteilen möglich. Weit verbreitet war vor allem der Plattenbau, der noch heute das Erscheinungsbild vieler deutscher Städte prägt.
Erst 1977 gab es die erste Wärmeschutzverordnung, sodass Häuser, die danach gebaut wurden, meist besser isoliert waren als in den Jahren davor. Meist erfolgte die Dämmung jedoch nur mit einem Mindest-Wärmeschutz, was bedeutet, dass für die heutige Zeit noch viel Verbesserung möglich und nötig ist. Das bekannteste Problem der 70er-Bauten sind jedoch die Schadstoffe in den Bauteilen wie zum Beispiel Asbest, Mineralwollfasern oder Formaldehyd, was im Einzelfall aufwendige Sanierungsmaßnahmen nötig macht. Außerdem kann es häufig zu Kondensationsproblemen im Inneren kommen, da Bauteile an Gebäudeecken in die Außenwand einbinden.
Die Fugensanierung ist ein weiterer wichtiger Punkt, der bei Plattenbauten unumgänglich ist. Da aber meist eine komplette Fassadensanierung mehr Sinn ergibt, kann die Fugensanierung in die Gesamtsanierung der Fassade integriert werden. Was die Heizung betrifft, gilt im Wesentlichen das Gleiche wie für Heizanlagen der 60er-Jahre – mit dem Unterschied allerdings, dass die Anlagen aus den 70ern noch nicht so alt sind. Was jedoch nicht mehr den heutigen Standards entspricht, ist in den meisten Fällen die Regelungstechnik. Außerdem sind jetzt Fußbodenheizungen häufiger anzutreffen. Achtung, diese können verschlammt sein!