Bausachverständiger: Was er kann und was er kostet

Ein Bausachverständiger kann Sie beim Hauskauf und Hausbau vor unangenehmen Überraschungen und zusätzlichen Kosten bewahren. Denn der Normalbürger ist in der Regel kein Spezialist in Sachen Baumängel. Ein Bausachverständiger ist hingegen in der Lage, mögliche Schäden und die daraus entstehenden finanziellen Belastungen richtig einzuschätzen.

Das Wichtigste in Kürze

• Bausachverständige erkenne Bauschäden, können bei einer Wertermittlung oder Immobilienbewertung helfen.

• Als Baubegleiter überprüfen die Experten regelmäßig den Baufortschritt.

• Bausachverständige können Gutachen bei Rechtsstreitigkeiten oder für Versicherungen erstellen.

• Die Berufsbezeichnung Bausachverständiger ist nicht geschützt, achten Sie auf eine öffentliche Bestellung.

Leistungen im Überblick

Egal ob beim Neubau oder dem Kauf einer Bestandsimmobilie: Die Beauftragung eines Bausachverständigen lohnt sich grundsätzlich immer, auch wenn dessen Honorar vergleichsweise hoch ausfällt. Denn er erkennt nicht nur offensichtliche Baumängel, sondern auch die versteckten und berät Sie umfassend. Je nach Kompetenz und Qualifikation des Sachverständigen können Sie folgende Leistungen in Auftrag geben:

• Beratung beim Immobilienkauf

• Wohnflächenberechnung erstellen

• Bewertung der Gebäudesubstanz von Bestandsimmobilien

• Sanierungskonzepte

• Schimmelanalysen

• Wertermittlung und Wertgutachten

• Energieberatung

• Baubegleitende Qualitätsüberwachung

• Bauabnahme

• Beweissicherung

• Schlichtung

• Baugutachten, Schiedsgutachten, Schadensgutachten

Sachverständiger Rat beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Sie können einen Bausachverständigen bereits einschalten, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob der Preis für die interessante Immobilie in einer fairen Höhe angesetzt ist. Der Experte hat mehr Erfahrung darin, den Preis realistisch zu beurteilen und Sie können die Fachkraft für eine Immobilienbewertung beauftragen.

Während der etwa dreistündigen Hausbegehung (Einfamilienhaus) nimmt der Bausachverständige das Haus von innen und außen sowie vom Keller bis zum Dach genau unter die Lupe. Während dieser Begutachtung überprüft er Bausubstanz, Haustechnik, Wasser und Abwasser, den allgemeinen Zustand des Hauses ebenso wie die Genehmigung der Baumaßnahmen.

Neben dem Allgemeinzustand wirft der Bausachverständige auch einen Blick auf nötig werdende Maßnahmen zur energetischen Sanierung – der Käufer hat sich nämlich, im Gegensatz zum Verkäufer, an gesetzlich vorgeschriebene Standards zu halten. Das bedeutet, dass er für eventuelle Modernisierungen und Sanierungskosten selbst aufkommen muss.

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Änderungsvorhaben fallen ebenfalls in das Gebiet des Bausachverständigen – er steht Ihnen zum Beispiel beratend zur Seite, wenn Sie nicht wissen, welche Wand eingerissen werden darf und welche nicht.

Kosteneinschätzung durch den Bausachverständigen

Während des Besichtigungstermins setzt er Sie darüber in Kenntnis, mit welchen Kosten Sie für die Renovierung der Immobilie rechnen müssen. Im Hinblick auf Verhandlungen mit dem Verkäufer ist das Hinzuziehen eines Bausachverständigen daher eine gute Investition. Belaufen sich die Renovierungskosten beispielsweise auf 75.000 Euro, können Sie den Kaufpreis mit dem Hinweis auf die während der Hausbesichtigung protokollierten Mängel sicher herunterhandeln.

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Besonders zu empfehlen ist die Unterstützung eines Bausachverständigen bei Häusern älterer Baujahre. Je nach Alter belaufen sich hier die Kosten der Altbausanierung oft auf etwa die Hälfte des Kaufpreises.

Rät der Experte aber vom Kauf des Gebäudes beziehungsweise der Immobilie ab oder sind die zu erwartenden Kosten für die Sanierung zu hoch, dann lassen Sie den Kopf nicht hängen und bedenken Sie, dass Sie möglicherweise viel mehr Geld gespart haben als der Bausachverständige Sie kostet.

Baubegleitung während des Hausbaus

Sollten Sie statt eines Immobilienkaufs einen Neubau vorziehen, ist der Rat eines Bausachverständigen ebenfalls zu empfehlen – vor allem beim Rechtsakt Bauabnahme. Wer hier auf den Bausachverständigen verzichtet, lässt sich womöglich vom Bauunternehmer zu einer schnellen Unterschrift drängen, segnet ein Haus voller Bauschäden ab und bleibt dann auf den Kosten sitzen.

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Mit der Unterschrift sind Bauunternehmer nämlich fein raus: Mit ihr erklärt der Bauherr, dass das Haus mängelfrei ist und verzichtet auf sein Recht, Nachbesserungsansprüche für mögliche Schäden geltend zu machen. Alle Risiken liegen also beim Bauherrn.

Ein Bausachverständiger unterstützt Sie dagegen bei der Abnahme und trägt dafür Sorge, dass alles in Ihrem Sinne abläuft und der Bauunternehmer Sie nicht übervorteilt.

Das Institut für Bauforschung untersuchte in einer Kurzstudie die Bauqualität beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern. (Stand Dezember 2020)

Institut für Bauforschung e.V. Pin Share Leistungen des Bausachverständigen beim Hausbau

Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, lässt sein Bauvorhaben von Anfang an durch einen Bausachverständigen begleiten.

• Der Gutachter schaut zunächst auf die Baufinanzierung und schätzt die Baunebenkosten ein.

• Er prüft den Kaufvertrag und die Bau- und Leistungsbeschreibung vor der Unterschrift – ist alles enthalten?

• Stimmen das energetische Konzept und die Fachplanung von Heizung- und Sanitäranlagen?

Der Baubegleiter geht mit dem Bauherren regelmäßig auf die Baustelle um den Baufortschritt zu überprüfen. Zwischenabnahmen machen nach folgenden Bauphasen Sinn:

• Fertigstellung des Kellers oder der Bodenplatte

• Fertigstellung Rohbau

• Nach Rohrinstallation, aber noch vor den Verputzarbeiten

• Fertigstellung Innenputz

Sobald das Haus dicht ist, führt der Baubegleiter auf Wunsch eine Thermografie und den Blower Door Test durch. Sind alle Bauphasen abgeschlossen, bereitet er die Schlussabnahme vor und begleitet den Bauherren bei diesem wichtigen Rechtsakt.

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Nach der Gewährleistungsfrist (in der Regel nach fünf Jahren) kann der Baugutachter erneut hinzugezogen werden, um etwaige Schäden oder Baumängel festzuhalten, die erst nach dem Einzug festgestellt wurden.

Die Kosten für einen Bausachverständigen

Das Honorar für einen Bausachverständigen richtet sich nach dem Aufwand und schwankt von Region zu Region. Daher sind die folgenden Angaben nur ungefähre Schätzungen. In der Regel müssen Sie zunächst einmal mit einem Stundensatz von 70 bis 200 Euro für den Gutachter rechnen.

Wohnflächenberechnung

Eine Wohnflächenberechnung können neben Besitzern oder Vermietern auch Mieter in Erwägung ziehen. Ist im Mietvertrag beispielsweise eine zu hohe Wohnfläche angegeben hat das zur Folge, dass auch die Miete zu hoch angesetzt ist. Mieter können dann vor Gericht auf Mietminderung klagen. Ein Bausachverständiger kann als Gutachter eine Wohnung rechtssicher vermessen. Wie hoch die Kosten für einen Gutachter ausfallen, richtet sich nach der Größe der Immobilie. In der Regel liegt der Preis zwischen 200 und 500 Euro.

Energieberatung

Für die erste entdeckte Wärmebrücke fallen circa 100 bis 150 Euro an, für jede weitere etwa 100 Euro. Eine umfassende Energieberatung nach KfW- oder Bafa-Richtlinien bei 150 qm Wohnfläche kostet rund 600 Euro. Für einen Antrag bei der KfW-Bank zur energetischen Sanierung und das darin enthaltene Sachverständigengutachten werden nochmal etwa 150 Euro berechnet.

Die Erstellung eines Energieausweises kostet für ein Einfamilienhaus etwa 300 bis 500 Euro. Der Blower Door Test schlägt mit mindestens 200 Euro und maximal 700 Euro zu Buche.

Schimmelanalyse

Bei einem einfachen Schimmelpilzschaden berechnen Gutachter in der Regel für Anfahrt, Fotos und eventueller Proben des Schimmelpilzes etwa 350 bis 500 Euro. Pro weiterer befallener Stelle sind es etwa 50 Euro. Soll der Experte ein schriftliches Schimmelpilzgutachten erstellen, beläuft sich das auf bis zu 400 Euro.

Beratung zum Hauskauf

Während einer Hauskaufberatung inspiziert der Bausachverständige das Objekt und erteilt Ihnen mündliche Ratschläge. Schriftlich haben Sie also nichts! Oft gibt der Bausachverständige hier Pauschalpreise für verschiedene Objekte an:

• Einfamilienhaus: 400 bis 500 Euro Beratungskosten plus Anfahrtskosten

• Zweifamilienhaus: ab 500 Euro plus Anfahrtskosten

• Gewerbeimmobilie bis 500 Quadratmeter Fläche: 600 bis 700 Euro plus Anfahrtskosten

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Wer ein schriftliches Gutachten wünscht, muss mit circa 40 Euro pro DIN A 4 Seite beziehungsweise 200 bis 300 Euro insgesamt rechnen.

Baubegleitung beim Hausbau

Da die sachverständige Unterstützung beim Hausbau mit wesentlich mehr Aufwand, Terminen und Besuchen auf der Baustelle verbunden ist, fallen hier deutlich höhere Kosten an, die in Ihrer Kalkulation der Baunebenkosten eingeplant werden sollten: 

Einfamilienhaus: 3.000 bis 6.000 Euro

Eine Menge Holz für den Experten. Angesichts möglicher Folgekosten etwa durch Schimmel oder möglichen Sanierungskosten von Bauschäden relativieren sich die recht hohen Kosten für einen Bausachverständigen. Durch Pfusch am Bau entstandene Schäden können die Bauherren in Einzelfällen nämlich deutlich teurer zu stehen kommen.

Gutachter-Kosten beim Hauskauf sparen

Bei der Entscheidung für oder gegen ein Haus können Sie Folgendes ohne Bausachverständigen tun:

1. Unterhalten Sie sich mit den potenziellen Nachbarn – meistens wissen sie sehr gut Bescheid über den Vorbesitzer und den allgemeinen Zustand des Hauses.

2. Besichtigen Sie das Wunschobjekt im Vorfeld mindestens zweimal, nämlich einmal am Vormittag und einmal gegen Abend. So bekommen Sie einen guten Eindruck von der Geräuschkulisse und dem Treiben in der Nachbarschaft.

Haben Sie sich für ein bestimmtes Objekt entschieden, ist der richtige Zeitpunkt gekommen, den Bausachverständigen hinzuzuziehen, um das Gebäude prüfen zu lassen. Teilen Sie dem Verkäufer vor der Hausbegehung mit, dass Sie einen Bausachverständigen mitbringen. Sollte er sich dann quer stellen und der Hausbegehung nicht zustimmen, schauen Sie sich besser gleich nach einer anderen Immobilie um.

Gutachter-Kosten beim Hausbau sparen

Beim Fertighausbau liegen die einzelnen Gewerke in der Hand des Bauunternehmens, es fallen daher weniger Zwischenabnahmen an und auch bei der Prüfung der Gewährleistung reicht ein Termin, statt wie beim Architektenhaus mehrere mit einzelnen Handwerkern. 

Schriftliche Gutachten sind nur für Behörden, offizielle Anträge und gerichtliche Beweisführung notwendig. Wer also nur eine private Beratung wünscht, kann diesen Punkt von der Liste streichen. 

Sprechen Sie den Umfang der gewünschten Leistungen bereits im Vorfeld gut miteinander ab. Es lohnt sich, nach End- oder Festpreisen zu fragen.

So finden Sie einen guten Bausachverständigen

Eine spezielle Ausbildung für Bausachverständige gibt es in diesem Sinne nicht. Bausachverständige können unterschiedliche Qualifikationen haben, die in Verbindung mit dem Bauwesen stehen. So sind Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister für diesen Beruf bestens qualifiziert. Die große Krux bei Bausachverständigen ist allerdings, dass die Berufsbezeichnung in Deutschland nicht geschützt ist – theoretisch kann also jeder sich Bausachverständiger, Baubegleiter oder Baugutachter nennen. Achten Sie daher darauf, dass der Experte öffentlich bestellt und vereidigt ist, so dass er rechtssichere Wertgutachten erstellen kann. Das kann entscheidend sein, wenn im Streitfall eine Versicherung ein Gutachten verlangt.

Um nicht an einen unseriösen Sachverständigen zu geraten, können Sie sich an verschiedene Organisationen im Bauwesen wenden, beispielsweise den Verband Privater Bauherren, den TÜV Nord oder den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger.

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Achten Sie bei der Auswahl darauf, dass das Fachgebiet des Bausachverständigen dem Zweck entspricht und er Erfahrung auf diesem Gebiet vorweisen kann – etwa durch einen in diesem Fachgebiet ausgeübten Beruf. Geht es zum Beispiel um Baumängel am Dachstuhl, ist ein Gutachter, der aus einem Zimmermanns-Beruf kommt, ideal. Des Weiteren sollte er in der Nähe des Einsatzortes wohnen. Das spart Kosten.