Eigenkapital für den Hauskauf bilden: 7 einfache Strategien

Die nötigen Geldreserven sind oft die größte Herausforderung beim Erwerb von Wohneigentum. WasSie tun können, um möglichst viel Eigenkapital für den Immobilienkauf anzusparen, haben wir in folgenden sieben Strategien zusammengefasst.

Das Wichtigste in Kürze

• Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises ist wichtig für den Hauskauf, um auch die Nebenkosten abzudecken.

• Bausparverträge helfen beim konstanten Aufbau von Eigenkapital. Staatliche Zuschüsse machen sie attraktiver.

• Reduzierte Konsumausgaben und Investitionen in kostengünstige ETFs sind effektive Sparstrategien.

• Ein Privatdarlehen und steuerfreie Schenkungen von Verwandten bieten zusätzliche Möglichkeiten zur Eigenkapitalbildung.

„Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Diese Frage stellen sich viele Menschen, die vom eigenen Haus träumen. Doch das ist nicht billig: Einsteigerpreise liegen vielerorts bei mindestens 400.000 Euro. In den begehrten Lagen müssen Käufer oder Bauherren auch 600.000 Euro und mehr hinblättern. Bei diesen Summen gewinnen viele Menschen den Eindruck, Wohneigentum sei für Normalverdiener unerschwinglich geworden. Das ist pauschal aber nicht richtig, denn mit der passenden Strategie lässt sich viel Geld sparen.

Wie viel Eigenkapital braucht man?

Wer keine Rücklagen hat, muss nicht nur mit höheren Zinsen und Raten rechnen. Potenzielle Käufer riskieren auch, bei einem vorzeitigen Verkauf den Kredit nicht voll ablösen zu können. Als optimalen Finanzierungsmix empfehlen Fachleute deshalb: mindestens 20 Prozent Eigenkapital, rund 30 Prozent Bauspardarlehen und der Rest Hypotheken-Darlehen.

Als minimaler Grundstock sollten Sie das Geld für Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Käuferprovision mit Ihrem Eigenkapital aufbringen können. Allein diese Gebühren machen in der Regel zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises aus. Darüber hinaus sollte zusätzlich genügend Eigenkapital vorhanden sein, um noch einmal 10 Prozent, besser jedoch 20 Prozent des Kaufpreises bezahlen zu können. Wer also insgesamt 30 Prozent Eigenkapital aufbringen kann, ist auf der sicheren Seite.

Zahlt man heute mehr als früher?

Eine Weile führten historisch niedrige Zinsen dazu, dass die monatliche Kreditbelastung nicht höher als früher war und das, obwohl die Immobilienpreise – gegenüber dem Stand von von vor 10 oder auch 20 Jahren – deutlich gestiegen sind. Der Traum der immer günstigen Zinsen ist jedoch nicht mehr realistisch und das obwohl die EZB die Zinsen wieder deutlich gesenkt hat. 

Eine Rechnung verdeutlicht dies: Wer heute (Stand Januar 2025) für sein Traumhaus 600.000 Euro fremdfinanziert und 100.000 Euro Eigenkapital mitbringt, zahlt bei einer Tilgung von 2 Prozent und einem Zinssatz von 3 Prozent 2.311 Euro monatlich.

Die Summe verringert sich bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung und nur einem Prozent effektivem Jahreszins deutlich auf 1.387 Euro. Sicherlich wünschen sich viele potenzielle Häuslebauer die Jahre 2019 bis 2021 zurück, in denen der Baukredit zu einem Prozent Zinsen und teils sogar noch weniger real war, zurück. Historisch gesehen war das jedoch eine Ausnahme, denn noch 2011 war ein Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent die Regel. In den 1980ern lag das Zinsniveau sogar bei 10 Prozent. 

Nehmen wir die 10 Prozent als Basis, kämen Sie selbst bei einer eher niedrigen Kreditsumme von 250.000 Euro und 50.000 Euro angespartem Eigenkapital bereits auf eine monatliche Rate von 2.227 Euro (also annähernd vergleichbar mit unserem aktuellen Beispiel von 600.000 Euro).

Klare Studienlage

Aber genug der Zahlenspiele. Fakt ist, Bauen war schon immer teuer und ist es auch heute noch. Zahlreiche Studien kommen zu dem Ergebnis, dass es – gemessen am Einkommen – heute sogar einfacher ist, ein Haus zu bauen, als dies früher der Fall war. Besonders ungünstig war es 1981, besonders günstig 2016. Das aktuelle Preisniveau (2025) ist mit dem Mitte der 2000er vergleichbar. Die Prioritäten haben sich jedoch verschoben, denn Eigenleistungen sind keine Selbstverständlichkeit mehr (allerdings auch schwieriger) und immer weniger Menschen möchten sich durch den Hauskauf einschränken und beispielsweise auf den Urlaub verzichten.

Knackpunkt Eigenkapital

Hohe Immobilienpreise haben für alle, die Eigentum erwerben wollen, eine andere Konsequenz: Für eine solide Finanzierung ist mehr Eigenkapital notwendig – fast doppelt so viel wie früher! Die Nebenkosten, rund zehn Prozent der Kaufsumme, sollten Immobilienerwerber auf jeden Fall mitbringen. Wie viel zusätzliches Eigenkapital nötig ist, hängt von der Einkommenssituation ab und lässt sich im Gespräch mit einem Berater klären.

Um Eigenkapital zu bilden, ist zum Beispiel der Bausparvertrag ideal. Er sichert die das aktuelle Zinsnieveau für das spätere Darlehen. Aber nicht nur das: Mit den monatlichen Bausparraten baut man systematisch Eigenkapital auf und übt gleichzeitig für die spätere Finanzierungssituation. Man gewöhnt sich also nicht daran, das Geld auszugeben, denn die Sparraten, die in den Bausparvertrag fließen, stehen nicht für laufende Haushaltsausgaben zur Verfügung – wie die monatlichen Raten einer Immobilienfinanzierung.

7 Strategien wie Sie Eigenkapital ansparen können 1. Kassensturz machen

Zunächst sollten Sie Ihr Eigenkapitel berechnen. Dazu gehört Geld, das auf Bankkonten oder Tagesgeldkonten vorhanden ist, oder auch Guthaben auf Sparbüchern beziehungsweise einem Bausparvertrag. Aber auch Wertpapiere in Form von Aktien oder Fonds können Sie dazurechnen.

Um herauszufinden, wie viel das Haus in etwa kosten darf, multiplizieren Sie den errechneten Eigenkapitalwert mit vier. Kalkulieren Sie auch Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grundbuchamt ein. Je nach Region macht das etwa 10 Prozent des Kaufpreises aus. Denken Sie auch an die Baunebenkosten sowie finanzielle Puffer, etwa für neue Möbel.

2. Bausparen mit Wohnriester

Bausparen hat einen besonderen Vorteil: Es ist flexibel. Geldgeschenke oder ein Bonus vom Arbeitgeber lassen sich jederzeit als Sonderzahlungen auf den Bausparvertrag einzahlen. Verbessern sich die finanziellen Verhältnisse, darf man die Rate unproblematisch erhöhen. Wer ein höheres Darlehen für seine Immobilienfinanzierung benötigt, kann die Bausparsumme seines bestehenden Vertrags angeben – oder einen zusätzlichen Bausparvertrag abschließen.

Und vergessen Sie nicht, die Bausparförderung mitzunehmen: Wohn-Riester-Zulagen und (je nach Einkommen) auch Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage. Allein die Wohn-Riester-Förderung kann sich im Laufe einer Immobilienfinanzierung auf mehrere Zehntausend Euro addieren. Wohn-Riester fließen bereits in der Sparphase: Damit lässt sich mehr Vermögen in kürzerer Zeit bilden. Auch später in der Darlehensphase können Immobilienfinanzierer die Riester-Zulagen abschöpfen – so lange die Förderbedingungen eingehalten werden. Auf diese Weise senkt ein Wohn-Riester-Bausparvertrag insgesamt die Kreditkosten einer Immobilienfinanzierung – allerdings sind die Regelungen recht verwirrend, sodass eine gute Beratung Pflicht ist.

3. Konsumausgaben einschränken

Vielleicht der wichtigste Tipp zum Vermögensaufbau: Schieben Sie das Sparen nicht länger auf. Wer frühzeitig damit anfängt, regelmäßig Geld auf die hohe Kante zu legen, erreicht sein Sparziel müheloser mit kleineren Raten. Wenn das Haushaltsbudget aber knapp ist, woher soll dann Eigenkapital kommen? Prüfen Sie kritisch, wofür Sie monatlich Geld ausgeben. Vielleicht entdecken Sie unnötige Konsumausgaben, auf die Sie verzichten können. So kann es bereits einen Unterschied machen, wie oft sie auswärts essen gehen. Möglicherweise reicht aber auch nur ein Auto statt zwei.

4. Private Altersvorsorge kritisch prüfen

Manchmal hilft es, die Altersvorsorge neu zu bedenken. Wer schon im Monat 400 Euro in eine private Rentenversicherung einzahlt, kann womöglich nicht noch weitere 400 Euro für einen Immobilienerwerb sparen. Überlegen Sie, welche Anlageform als Altersvorsorge für Sie geeigneter ist.

Unter Umständen profitieren Sie mehr davon, in die eigenen vier Wände zu investieren, denn in vielen Regionen steigen die Mieten rasant. Wie viel Ihre Zusatzrente in 25 Jahren noch wert sein wird, kann heute keiner genau sagen. Dass Sie wohnen müssen, ist aber gewiss – der Wert steht allerdings auch hier in den Sternen.

5. Zusätzliche Mittel in Fondssparpläne investieren

Eine weitere Möglichkeit Geld anzusparen sind Fonds. Bei Fonds investieren professionelle Vermögensverwalter in viele aussichtsreiche Wertpapiere. Ihre Beiträge fließen dabei in Fondsanteile, also in die reale Wirtschaft. Durch die breite Streuung ist das Risiko geringer als bei einzelnen Aktien.

Sie kaufen nämlich ein großes Portfolio an Aktien: Verliert eine Aktie an Wert, wirkt sich das nur gering auf das gesamte Fondsvermögen aus. Sinn machen Fondssparpläne jedoch nur, wenn man einen Anlagehorizont von mindestens 10 bis 15 Jahren gewährleisten kann – dann ist ein Kapitalverlust auch sehr unwahrscheinlich. Informieren Sie sich vorab ausgiebig und wählen Sie am besten einen Fonds, in dem nicht nur deutsche Aktien enthalten sind.

ETFs mit niedrigen Gebühren auswählen

Passiv gemanagte Fonds (ETFs) sind meist die bessere Wahl, denn die Gebühren fallen sehr niedrig aus. Zudem zeigt sich, dass aktiv gemanagte Fonds nur selten die Performance von ETFs schlagen. Auch hier gibt es jedoch Unterschiede in der Gebührenstruktur.

6. Privatdarlehen

Wer einen Kredit benötigt, muss sich nicht immer an eine Bank wenden. Auch Privatpersonen, wie Familie und Freunde, können auf eine bestimmte Zeit Geld in Form eines Privatdarlehens leihen. Eltern, Großeltern, Tanten und Onkel verlangen für das geliehene Geld normalerweise keine oder nur geringe Zinsen. Außerdem lässt sich die Rückzahlung flexibler handhaben und Sie sparen Nebenkosten, die bei einem Kredit ansonsten anfallen können.

Tipp

Setzen Sie trotzdem einen Vertrag auf, um beide Seiten abzusichern.

7. Schenkung oder vorgezogene Erbschaft

Eine Immobilienfinanzierung wird von nahen Verwandten darüber hinaus oft genutzt, um bereits zu Lebzeiten einen Teil des Erbes auszuzahlen. Solche Schenkungen sind bis zu bestimmten Grenzen steuerfrei. So darf ein Kind von seinen Eltern innerhalb von zehn Jahren bis zu 400.000 Euro annehmen – ohne steuerliche Abzüge.