So viel Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf an

Die Grunderwerbsteuer fällt bei Rechtsvorgängen wie dem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks an und variiert in Deutschland von Bundesland zu Bundesland. Wann die Steuer zu zahlen ist und wie Sie Geld sparen können, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Die Bundesländer dürfen diesen Steuersatz also selbst festlegen. Er liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

• Mittlerweile zählt die Grunderwerbsteuer zu den größten eigenen Steuerquellen der Bundesländer. Zuletzt waren die Einnahmen aus dieser Steuer jedoch rückläufig.

• Bei einem Hauskauf nehmen Zwangsvollstreckung und Erbpacht hinsichtlich der Grunderwerbsteuer eine Sonderstellung ein.

Die Grunderwerbsteuer ist seit 2006 Sache der Bundesländer, sodass diese den Steuersatz selbst festlegen dürfen (siehe Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). In Deutschland ist es daher nicht unüblich, dass sich die Steuersätze von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden. Während Bayern mit 3,5 Prozent seinen alten Steuersatz behalten hat und somit den niedrigsten Satz besitzt, muss man in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und dem Saarland mit je 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer deutlich tiefer in die Tasche greifen. In Thüringen wurde die Grunderwerbsteuer Anfang 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent reduziert.

Die Grunderwerbsteuer zählt inzwischen zu den größten eigenen Steuerquellen der Länder. Während sich die Einnahmen für den Staat im Jahr 2005 noch auf 4,8 Milliarden Euro beliefen, machte die Grunderwerbsteuer 2022 mit 17,1 Milliarden etwa 1,9 Prozent des Steueraufkommens in Deutschland aus. 2023 sanken die Steuereinnahmen der Länder jedoch um 28,7 Prozent auf rund 12,2 Milliarden Euro, was nur noch etwa 1,3 Prozent des Steueraufkommens entsprach. Dies ist vor allem auf die gesunkene Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zurückzuführen.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer wird immer beim Erwerb einer Immobilie oder beim Grundstückskauf erhoben und gehört zu den Nebenkosten beim Hausbau beziehungsweise Grundstückskauf. Im Gegensatz zur Grundsteuer ist sie nur einmal fällig und wird an das Finanzamt entrichtet. Sie sollte also unbedingt bei der Hausfinanzierung einkalkuliert werden. Geregelt wird die Grunderwerbststeuer im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Für einen Grundstückskaufvertrag, der der Steuerpflicht unterliegt, wird die Höhe der Grunderwerbsteuer in der Regel anhand des Werts der erbrachten Gegenleistungen berechnet. Bei diesem Vorgang zählt der Kaufpreis, einschließlich jeglicher zusätzlicher Leistungen, die vom Käufer übernommen werden, als Teil dieser Gegenleistungen.

Bei einem Immobilienkauf sollten Sie im Kaufvertrag festlegen, wer die Grunderwerbsteuer bezahlen muss, denn nach § 13 Nr. 2 GrEStG sind zunächst sowohl bisheriger Eigentümer, finanz-juristisch der Veräußerer, als auch der Erwerber gemeinsam Steuerschuldner. Sobald der Kaufvertrag, der wichtigste Rechtsvorgang bei der Grunderwerbsteuer, vereinbart wurde, muss dieser Vorgang notariell beurkundet und vom Notar dem Finanzamt zugewiesen werden. Anschließend wird der Steuerschuldner vom Finanzamt mit dem Grunderwerbsteuerbescheid angeschrieben und dazu aufgefordert, die für den Erwerbsvorgang fällige Steuer innerhalb eines Monates zu bezahlen.

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Erst wenn Sie als Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt haben, wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Ohne sie kann der Eintrag ins Grundbuch nicht erfolgen.

Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Diese beiden Steuerarten werden von Bauherren und Kaufinteressenten gern einmal verwechselt. Deshalb haben wir die wichtigsten Unterschiede hier für Sie zusammengefasst:

Wird die Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerungsverfahren und Erbpacht fällig?

Beim Hauskauf nehmen Zwangsvollstreckung und Erbpacht eine Sonderstellung ein, da sie sich vom üblichen Prozedere eines Hauskaufs unterscheiden und eigene Verträge aufstellen. Die Grunderwerbsteuer wird beispielsweise auch trotz Zwangsversteigerungsverfahren erhoben. Bei der Zwangsvollstreckung unterliegt die Steuersumme dem Meistgebot für die Immobilie. Bei der Erbpacht errechnet sie sich aus dem Kaufpreis, der vereinbarten Pacht und der Laufzeit des Pachtvertrags.

Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ergibt sich durch den vereinbarten Kaufpreis multipliziert mit dem vom Bundesland festgelegten Prozentsatz als Bemessungsgrundlage. 

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis x aktueller Prozentsatz nach Bundesland

Für ein Haus im Wert von 500.000 Euro müsste man in Baden-Württemberg (5,0 Prozent) also 25.000 Euro Grunderwerbsteuer bezahlen.

Rechnung: 500.000 Euro x 0,05 = 25.000 Euro

Für ein Haus mit demselben Wert liegt die Grunderwerbsteuer im Saarland bei 32.500 Euro, da die Bemessungsgrundlage mit dem dort geltenden Steuersatz von 6,5 Prozent errechnet wird.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

*Stand: Oktober 2024

Wann muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Wird ein Grundstück vererbt oder durch eine Schenkung übertragen, fallen lediglich die Erbschafts- und Schenkungssteuer an. Auch von der Grunderwerbsteuer ausgenommen ist der Verkauf innerhalb der Familie an Verwandte ersten Grades. So können Eltern ihren Kindern Häuser übertragen, genauso wie Großeltern ihren Enkeln und Ehegatten untereinander.

Eine weitere Ausnahme bei diesen Erwerbsvorgängen ist durch die Freigrenze gegeben: Das bedeutet, dass der Erwerb von Grundstücken unter 2.500 Euro ohne die Entrichtung der Grunderwerbsteuer erfolgt.

Gesetzesnovelle der GrESt zur Verhinderung von Share Deals

Weil sich die Grunderwerbsteuer allerdings auch bei Transaktionen von Großprojekten, die viele Millionen schwer sind, völlig legal durch sogenannte Share Deals komplett umgehen ließ, beschloss die Große Koalition bereits im Juli 2019 eine Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes.

Der Hintergrund: Großinvestoren nutzen eine Lücke im Steuergesetz und erwerben bis zu 94,9 Prozent der Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilien besitzt. Die restlichen mindestens 5,1 Prozent verbleiben entweder beim Verkäufer oder werden an einen Dritten veräußert. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nicht an. Nach Schätzung von Experten gehen den Ländern durch diese Art der Anteilsvereinigung durch Kapitalgesellschaften Steuereinnahmen in erheblicher Höhe verloren.

Die Gesetzesänderung der GrESt sollte am 1. Januar 2020 in Kraft treten. Darin ist vorgesehen, die Beteiligungsgrenze von 95 auf 90 Prozent zu senken und die Frist von fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Dies sollte die missbräuchliche Vermeidung der Steuer durch die Share Deals mittels Anteilsvereinigung einschränken. Im Oktober wurde die Reform allerdings auf das erste Halbjahr 2020 verschoben und trat dann aufgrund der Corona-Krise in den Hintergrund.

Mittlerweile wurde allerdings eine umfassende Neuausrichtung bei der Besteuerung von Share Deals auf den Weg gebracht. Der Großteil dieser Reform fußt auf dem Vorschlag zur Modernisierung des Grunderwerbsteuerrechts des Arbeitskreises Grunderwerbsteuerrecht des Instituts für Steuerrecht an der Uni Leipzig. Im Rahmen dieser Novelle wird den Bundesländern die Befugnis eingeräumt, für den Grundstückserwerb durch natürliche Personen zu eigenen Wohnzwecken einen ermäßigten Steuersatz einführen zu können. Das Gesetz trat Anfang 2024 in Kraft.

So senken Sie die Grunderwerbsteuer Unbebautes Grundstück kaufen und Neubau realisieren

Normalerweise muss man bei einem Hauskauf in Deutschland die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtwert von Grundstück und Gebäude entrichten. Dies wird auch Verkehrswert der Immobilie genannt. Kauft man jedoch ein unbebautes Grundstück und baut anschließend ein neues Haus darauf, kann man die Grunderwerbsteuer deutlich senken. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Veräußerer des Grundstücks und die Baufirma in keiner Beziehung zueinander stehen und dass beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden.

Mobile Extras im Kaufvertrag ausweisen

Wer eine Immobilie kauft, die sogenannte „bewegliche Extras“ wie zum Beispiel Einbauküchen, Kamin, Sauna oder Markisen enthält, kann durch eine bestimmte Vertragsgestaltung die Grunderwerbsteuer sparen. Denn für die Grunderwerbsteuer kommen lediglich das Grundstück, das Gebäude und das Inventar in Frage. Das bedeutet: Gegenstände, die man aus- und wieder einbauen kann, werden nicht besteuert. Listen Sie diese Extras deshalb bei einem Grundstückserwerb gesondert auf. Achten Sie jedoch darauf, dass der Wert der beweglichen Extras nicht über 15 Prozent des gesamten Kaufpreises liegt, ansonsten droht das Finanzamt misstrauisch zu werden. Lassen Sie sich am besten sämtliche Rechnungen und Belege vom Verkäufer geben, so können Sie diese bei Bedarf vorlegen.

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Warum muss man für eine Eigentumswohnung überhaupt eine Grunderwerbsteuer zahlen? Das mag zunächst nicht ganz einleuchten. Da man aber mit der Wohnung auch einen Anteil am Grundstück und dem Gemeinschaftseigentum erwirbt, wird auch hier die Grunderwerbsteuer fällig.

Instandhaltungskosten gesondert aufführen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung können Sie die Summe der Instandhaltungskosten gesondert im Kaufvertrag ausweisen, sodass der Kaufpreis um diesen Betrag gesenkt wird. Sie zahlen die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um einen Betrag, den jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft beiseite legen soll, um damit anfallende Reparaturen und Kosten zur Instandhaltung des Gebäudes finanzieren zu können.

Nachträgliche Steuersenkung durch Minderung des Kaufpreises

Wenn sich Verkäufer und Käufer im Nachhinein auf eine Minderung des Kaufpreises einigen und diese notariell beglaubigen lassen, kann die Grunderwerbsteuer gesenkt werden. In diesem Fall muss der Käufer innerhalb von zwei Jahren einen Antrag beim zuständigen Finanzamt stellen, das dann den zuviel gezahlten Betrag zurückerstattet. Eine solche nachträgliche Minderung kann zum Beispiel durch Baumängel verursacht werden.