Grundschuld löschen: Diese Kosten fallen an

Auf diesen Moment haben Hausbesitzer lange hingearbeitet: Der Kredit bei der Bank ist abbezahlt, der Kreditgeber hat die Löschungsbewilligung geschickt. Nächster logischer Schritt ist die Löschung der Grundschuld. Doch dabei fallen Kosten an und zwar nicht zu knapp. Da stellt sich die Frage, ob es Sinn ergibt, die Grundschuld löschen zu lassen.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Grundschuld sichert den Kreditgeber ab und wird im Grundbuch eingetragen.

• Die Löschung einer Grundschuld nach der Kreditrückzahlung verursacht Notar- und Grundbuchkosten. Diese betragen 0,2 bis 0,4 Prozent des Werts der Grundschuld.

• Die Löschung erfordert eine Löschungsbewilligung der Bank und eine notarielle Beglaubigung. In Hessen können Ortsgerichte diese Aufgabe kostensparend übernehmen.

• Sie können die Kosten vermeiden, indem die Grundschuld vorerst bestehen bleibt. Bei einem Verkauf kann sie auch auf den Käufer übertragen werden, was günstiger als eine Löschung ist.

Was ist eine Grundschuld?

Wer für den Kauf eines Grundstücks oder zum Bau einer Immobilie eine Baufinanzierung, also einen Kredit oder ein Darlehen, bei einer Bank oder generell einem Kreditinstitut aufnimmt, lässt in den meisten Fällen eine Grundschuld in der Höhe des Kredits auf das Haus beziehungsweise das Bauland eintragen. Das heißt: In der Abteilung III des Grundbuchamts findet eine sogenannte Grundschuldbestellung statt.

Die Grundschuld, also das eingetragene Grundpfandrecht, dient dazu, dass der Kreditnehmer den Kreditgeber absichert und ihm als Sicherheit das Haus überlässt: Sollten die Eigentümer ihre Schulden gegenüber der Bank nicht begleichen können, also die Raten zur Kreditrückzahlung nicht mehr bedienen, kann das Kreditinstitut als Gläubiger auftreten und sich als Ausgleich die Immobilie sichern, zur Not sogar zwangsversteigern. Diese Art der Grundschuld, die beim Grundbuch auf den Eigentümer des Baulands eingetragen ist, nennt man auch Eigentümergrundschuld.

Die Grundschuld wird generell in zwei Arten unterteilt: die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Festgehalten wird die Briefgrundschuld, die von Gesetzes wegen her die Standard-Variante ist, im Grundschuldbrief. De facto wird jedoch meist auf die Buchgrundschuld gesetzt.

Beim Grundschuldbrief handelt sich um ein extrem wichtiges Dokument, das Hauseigentümer mit Eigentümergrundschuld unbedingt sicher verwahren sollten, bis die Löschung der Grundschuld erfolgt. Genauer gesagt handelt es sich um eine Urkunde sowie ein Wertpapier, die gemeinsam bestätigen, dass das Objekt mit einem Kredit belastet wurde und wie hoch dieser ist. Nur wer im Besitz des Grundschuldbriefs ist, hat Anspruch auf die Summe, die auf dem Papier vermerkt ist.

Bei der Buchgrundschuld existiert kein Grundschuldbrief, denn im Grundbucheintrag ist vermerkt: „ohne Brief“. Das bedeutet, dass die Grundschuld dieser Eigentümer gegenüber dem Kreditgeber ausschließlich auf dem Grundbuchamt im Grundbucheintrag erfasst wird. Die Buchgrundschuld findet hauptsächlich Anwendung, ganz gleich, ob die Baufinanzierung über private Kreditgeber oder über Banken erfolgt. Denn diese Art des Eintrags der Eigentümergrundschuld kostet weniger Gebühren, da kein zusätzlicher Brief erstellt werden muss.

Wichtig

Solange die Grundschuld besteht, können Grundstück und Immobilie nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers verkauft werden.

Wann kann die Grundschuld gelöscht werden?

Eine Grundschuld kann dann gelöscht werden, wenn der Eigentümer die letzte Rate des Darlehens oder des Kredits zur Baufinanzierung oder Renovierung seiner Immobilie bei der Bank abbezahlt hat – dem Kreditinstitut gegenüber also keine Schulden mehr hat. Dann stellt der Kreditgeber eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Bei der Briefgrundschuld kann der Eigentümer gem. § 1144 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Aushändigung des Briefs verlangen.

Normalerweise passiert das automatisch nach der Tilgung des Kredits, aber Sie können auch einen Antrag bei der Bank stellen. Mit dieser Bewilligung können die Hauseigentümer zum Notar gehen, der dann ein Papier aufsetzt und beglaubigt, mit dem die Eigentümer die Grundschuld löschen lassen können. Ohne die Löschungsbewilligung, in der die Bank bestätigt, dass der Kredit an sie restlos zurückgezahlt wurde, kann die Grundschuld nicht gelöscht werden.

Für die Löschung der Grundschuld bedarf es eines Notars. Es fallen also zusätzliche Notarkosten an. Sie können nicht einfach mit der Löschungsbewilligung Ihrer Bank zum Grundbuchamt gehen. Die Beglaubigung der Unterschriften auf dem Antragsformular muss notariell erfolgen. Die Arbeit des Notars ist somit eine Voraussetzung für die Grundschuldlöschung. Der Notar muss jedoch nicht das Aufsetzen des Antrags für Sie übernehmen, denn so entstehen vermeidbare Kosten.

Sonderfall Hessen

In Hessen besteht die besondere Situation, dass es Ortsgerichte gibt. Diese übernehmen einige Verwaltungsaufgaben, die in anderen Bundesländern nur über den Notar möglich sind. So können Sie den Löschungsantrag für die Grundschuld auch dort stellen und die Kostenquote auf diese Weise deutlich reduzieren.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Die Hypothek auf eine Immobilie ist als Grundpfandrecht in der Kredithöhe zu sehen, um die der Eigentümer die Bank gebeten hat. Die Hypothek geht automatisch zurück, wenn sich diese Summe verringert. Heißt: Wenn eine Baufinanzierung durch regelmäßige Tilgung immer weniger wird und sich folglich die Forderung der Bank gegenüber des Eigentümers verringert, sinkt gleichzeitig auch die Hypothek.

Es gibt die Möglichkeit einer Briefhypothek, die nicht im Grundbuch registriert werden muss, und einer Buchhypothek, die hingegen eine Eintragung ins Grundbuch erfordert. Die Hypothek erlischt ohne weiteres Zutun, sobald das Darlehen abbezahlt ist, denn sie ist an eine konkrete monetäre Forderung gebunden.

Welche Gründe sprechen für die Löschung einer Grundschuld?

Der Wunsch nach Löschung der Grundschuld basiert meist auf dem Gefühl des Hauseigentümers, dass die Immobilie endlich zu 100 Prozent besessen wird und das Kreditinstitut oder der private Darlehensgeber keine Rechte und Ansprüche mehr hat. Sie wird meist motiviert von dem Gefühl, endlich komplett schuldenfrei zu sein. Die zweite Motivation, die Grundschuld zu löschen, resultiert aus der Idee, dass ein Haus mit eingetragener Grundschuld schwieriger zu verkaufen sei, als eine Immobilie, die eine reine Weste hat.

Kosten der Grundschuldlöschung

Das Löschen der Grundschuld verursacht mehrere Hundert Euro Kosten – jedoch weniger als der Eintrag der Grundschuld und die Einräumung des Grundpfandrechts. Die Löschungsbewilligung der Bank ist gratis, das Kreditinstitut darf Ihnen dafür nichts berechnen. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld entstehen beim Notar und beim Grundbuchamt selbst. Wie viel Geld das genau ist, ist in § 34 GNotKG (Gerichts- und Notargesetz) aufgeführt.

Durchschnittlich liegen die Kosten für die Grundschuldlöschung bei 0,2 bis 0,4 Prozent der Summe der eingetragenen Grundschuld, wobei die eine Hälfte an den Notar und die andere Hälfte an das Grundbuchamt geht. Neben der traditionellen Notargebühren und der Grundbuchgebühren kommen gegebenenfalls noch Portokosten, aber sicherlich Schreibauslagen auf den ehemaligen Kreditnehmer zu. Als Faustformel kann beim Notar und beim Grundbuchamt mit einem Euro pro ausgestellter DIN-A4-Seite gerechnet werden, die noch zu den regulären Notarkosten hinzukommen könnten.

Ein Rechenbeispiel, bei dem die eingetragene Grundschuld 300.000 Euro beträgt.

300.000 Euro x 0,002 = 600 Euro

Das bedeutet, dass die Grundschuldlöschung in diesem Fall Kosten von rund 600 bis 1.200 Euro verursachen würde – abhängig davon, ob Notar und Grundbuchamt jeweils 0,1 Prozent der Grundschuld berechnen, oder alle beide jeweils 0,2 Prozent des Werts als Gebühr.

Tipp

Online finden Sie Rechner, mit deren Hilfe Sie berechnen können, wie hoch Ihre persönlichen Kosten für die Löschung der Grundschuld sind.

Kosten senken bei der Tilgung der Grundschuld

Die Grundschuld löschen zu lassen, ist also durchaus auch ein Kostenfaktor, den man nicht unterschätzen sollte. Aber: Eigentümer können dabei auch Geld sparen.

Am meisten sparen Sie natürlich, wenn Sie die Löschung der Grundschuld erst überhaupt nicht vornehmen lassen und einfach die Löschungsbewilligung des Kreditgebers aufbewahren. Dadurch sparen Sie sich auch die Neueintragung einer Grundschuld, wenn Sie eventuell später einen weiteren Kredit für Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten in und an der Immobilie aufnehmen möchten. Denn Sie benötigen keine neue Ausstellung des Grundschuldbriefs, wenn Sie die Grundschuld nie haben löschen lassen.

Verkaufen Sie die Immobilie, gibt es die Möglichkeit, die Grundschuld auf den Käufer zu übertragen. Sie ersparen sich dadurch die Löschung und deren Kosten, der neue Eigentümer spart sich die erneute Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Diese ist nämlich in jedem Fall teurer als die Löschung. Möglich wäre es auch, die Grundschuld abzutreten. Das bedeutet, dass mittels einer Abtretungserklärung das Grundpfandrecht von einem Gläubiger auf den anderen Gläubiger wechselt, also von einer Bank auf eine andere Bank übergeht – dem müssen die Institute freilich zustimmen.

Zwar muss auch die Abtretungserklärung zwischen vorausgegangenem Eigentümer und neuem Käufer mit Stempel und Unterschrift des Notars beglaubigt werden, aber dieser Vorgang kostet weniger Geld als eine Löschung der Grundschuld. Außerdem können die Kosten dafür zwischen beiden Parteien geteilt werden.