Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Obgleich es sich sowohl bei der Grundschuld als auch bei der Hypothek juristisch gesehen um ein Grundpfandrecht handelt, gibt es einige Unterscheidungsmerkmale. Der größte Unterschied liegt darin, dass die Grundschuld mit der vollständigen Tilgung des Darlehens nicht automatisch erlischt, während die Hypothek sofort gelöscht wird. Die Grundschuld ist also unabhängig vom aufgenommenen Darlehen, während die Hypothek an dieses gekoppelt ist, sich also parallel zur Restschuld reduziert. Dagegen verringert sich der Betrag der Grundschuld nicht, sie bleibt in Höhe des Gesamtkreditbetrages im Grundbuch stehen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Hypothek und die Grundschuld zählen zum Grundpfandrecht und dienen der kreditgebenden Bank als Sicherheit für einen möglichen Kreditausfall.

• Anders als die Grundschuld ist die Hypothek an ein Darlehen gebunden.

• Nachdem der Kreditnehmer das Darlehen an den Gläubiger zurückgezahlt hat, wird die Hypothek aus dem Grundbuch gestrichen.

• Die Grundschuld ist nicht an ein Darlehen geknüpft und bleibt auch nach der Kredittilgung im Grundbuch der Immobilie vermerkt.

• Der Immobilienbesitzer kann sie zur Eigentümergrundschuld umwandeln lassen, um sie für eine spätere Kreditaufnahme erneut zu nutzen. Alternativ ist eine Löschung der Grundschuld möglich.

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld sind in das Grundbuch der Immobilie eingetragen und dienen dem Kreditgeber als Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer sein Darlehen nicht zurückzahlen kann. Dieses wird in der Regel mit dem Grundstück oder der darauf befindlichen Immobilie besichert.

Ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, seinen Kredit zu tilgen, hat der Gläubiger das Recht, das betroffene Objekt zu pfänden, um sein Geld zu erhalten. Dennoch sind beide Grundpfandrechte nicht miteinander gleichzusetzen. Wir erklären Ihnen, wo der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld liegt, welche Vor- und Nachteile beide Varianten aufweisen und wo sie zum Einsatz kommen.

Was ist die Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine übliche Form des Grundpfandrechts. Ein Kreditgeber schließt diese im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ab, um sich gegen das Risiko eines Kreditausfalls abzusichern. Sollte der Darlehensnehmer zahlungsunfähig sein, darf der Kreditgeber das entsprechende Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten, um an sein Geld zu kommen.

Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch bedeutet für den Eigentümer der Immobilie auch, dass er diese nicht ohne die Zustimmung der kreditgebenden Bank verkaufen darf.

Die Grundschuld hängt nicht von der Art des Kredites ab und wird in Höhe des Darlehensbetrages ins Grundbuch eingetragen. Hat der Kreditnehmer einen Kredit vollständig abbezahlt, erfolgt keine automatische Löschung. Stattdessen wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um.

Grundschuld bestehen lassen

Eigentümer können die Grundschuld ruhen lassen und als Sicherheit nutzen, wenn sie erneut einen Kredit aufnehmen möchten. In diesem Fall entstehen keine zusätzlichen Kosten.

Wann ist es sinnvoll, eine Grundschuld löschen zu lassen?

Alternativ ist es möglich, die Grundschuld löschen zu lassen. Sinnvoll ist das zum Beispiel, wenn der Eigentümer beabsichtigt, die erworbene Immobilie wieder zu verkaufen. Der Grund: Die Nachfrage nach unbelasteten Objekten ist höher, ein Verkauf bringt meist bessere Preise ein. Sobald die letzte Kreditrate zurückgezahlt ist, kann der Immobilienbesitzer die Grundschuld löschen lassen.

Voraussetzung ist eine Löschungsbewilligung, die er bei dem Kreditgeber beantragen kann. Die Bewilligung steht ihm gem. § 875 BGB zu. Die Bewilligung muss notariell beglaubigt werden, damit der Grundbucheintrag gelöscht werden kann. Der Notar beauftragt schließlich die Löschung beim Grundbuchamt. Achten Sie allerdings auf die Kosten für die Grundschuldlöschung. Hierfür entstehen dem Eigentümer der Immobilie Kosten für den beauftragten Notar und das Grundbuchamt. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der vermerkten Grundschuld-Summe.

Was ist der Unterschied zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld?

Mit einer Briefgrundschuld erfolgt die Besicherung eines Darlehens. Der Kreditgeber erhält damit das Recht, die entsprechende Immobilie zu veräußern, wenn der Darlehensnehmer die Forderung nicht wie vertraglich vereinbart zurückzahlt.

So entsteht die Briefgrundschuld: Ist ein Kredit mit einer Grundschuld abzusichern, nimmt der Notar die Grundschuldbestellung vor. Er leitet alle notwendigen Dokumente an das Grundbuchamt weiter. Dieses nimmt die Eintragungen im Grundbuch vor und stellt den Grundschuldbrief aus. Der Brief wird anschließend an den Gläubiger überreicht. In dem Brief ist unter anderem festgehalten, welches Grundbuchamt zuständig ist und wie der Gläubiger heißt.

Was ist der Unterschied zur Buchgrundschuld? Im Grunde erfüllen beide Arten der Grundschuld den gleichen Zweck: Sie dienen bei der Vergabe eines Kredites als Sicherheit. Anders als die Briefgrundschuld wird die Buchgrundschuld dabei nur in Abteilung III des Grundbuches vermerkt. Zusätzlich gibt es den Hinweis, dass der Eintrag „ohne Brief“ erfolgt. Bei der verbrieften Grundschuld gibt es neben der Grundbucheintragung zusätzlich eine Urkunde, den bereits erwähnten Grundschuldbrief.

Was sind die Vor- und Nachteile der Grundschuld?

Die Grundschuld bietet folgende Vor- und Nachteile:

Was ist eine Hypothek?

Das Wort „Hypothek“ stammt aus dem Griechischen und bedeutet „Unterpfand“. Sie ist im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung – wie die Grundschuld – ebenfalls eine Form des Grundpfandrechts: Sollte der Schuldner seiner Verpflichtung zur Rückzahlung seines Kredites nicht nachkommen, erhält der Gläubiger das Recht, das finanzierte Haus oder Grundstück zu verwerten.

Wer für die Finanzierung einer Immobilie eine Hypothek aufnimmt, schließt ein sogenanntes Hypothekendarlehen ab. Das bedeutet: Eine Hypothek ist immer an ein Darlehen gebunden. Mit jeder Rate, die der Kreditnehmer an den Kreditgeber zurückzahlt, reduziert sich die Hypothek.

Die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch nimmt der beauftragte Notar vor. Dieser kümmert sich um die Beglaubigung aller erforderlichen Unterlagen und schickt sie ans Grundbuchamt. Der Gläubiger erhält sodann den Hypothekenbrief als Sicherheit.

Ähnlich wie bei der Grundschuld gibt es auch bei der Hypothek als Alternative zur Briefhypothek die Buchhypothek. Letztere wird als Unterpfand lediglich ins Grundbuch eingetragen. Ist der Kredit vollständig getilgt, erfolgt automatisch die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch.

Hinweis

Wenn Sie ein Haus besitzen und Ihre Immobilie beleihen, etwa um Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren, nehmen Sie ebenfalls eine Hypothek auf. Auch in diesem Fall nehmen Sie ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht in Anspruch. Die Höhe des Darlehensbetrages hängt von Ihrem Einkommen und den monatlichen Ausgaben ab. Anhand einer Haushaltsrechnung schätzt die Bank ein, welche Monatsrate Sie sich bei welcher Tilgung, welchem Zins und welcher Laufzeit leisten können.

Was sind die Vor- und Nachteile der Hypothek?

Die Hypothek bietet folgende Vor- und Nachteile:

Wo findet man Hypothek und Grundschuld im Grundbuch?

Grundschulden und Hypotheken werden in das Grundbuch im Grundbuchblatt Abteilung III beim zuständigen Grundbuchamt eingetragen. Hier finden sich auch Informationen zu dem Grundriss der Immobilie, den Eigentumsverhältnissen sowie weiteren Belastungen auf dem Grundstück.

Erst nach der Eintragung im Grundbuch erfolgt die Auszahlung des Darlehensbetrages. Der Gläubiger erhält hiermit ein im Wert beständiges und rechtliches Pfandrecht, das er durch Zwangsvollstreckung verwerten kann, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Grundschuld oder Hypothek: Wann kommt was zum Einsatz?

Der Begriff Hypothek ist zwar vielen noch bekannt. Allerdings bevorzugen Banken bei der Aufnahme von Darlehen inzwischen zum großen Teil die Eintragung einer Grundschuld als Grundpfandrecht. Letztlich lässt sich die Zwangsvollstreckungsklausel schneller durchsetzen und die Sicherheit gilt für alle laufenden und künftigen Forderungen an den Kunden.

Weil sie anders als die Hypothek nicht an das Darlehen geknüpft ist, ist die Grundschuld außerdem flexibler und somit das zeitgemäßere Modell. Sie lässt sich auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen, wenn der Kreditgeber zustimmt.

Ferner können Sie die Eigentümergrundschuld nach der vollständigen Tilgung des Kredites weiterhin als Sicherheit verwenden. Sie müssen einen neu aufgenommenen Kredit also nicht erneut absichern, sondern können die bestehende Grundschuld einfach reaktivieren. Das spart viel Zeit und die Gebühren für eine neue Grundschuldbestellung durch einen Notar.