Partnerschaftsvertrag: Sinnvoll beim Hauskauf
Unverheiratete Paare, die gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung kaufen, kommen um vertragliche Regelungen nicht herum. Vor allem eine Frage sollten sie klären: Was passiert im Falle einer Trennung mit der Immobilie? Ein Partnerschaftsvertrag dient als Absicherung.
Das Wichtigste in Kürze
Unverheiratete Paare sollten beim gemeinsamen Hauskauf einen Partnerschaftsvertrag abschließen, um im Trennungsfall klare Regelungen zu haben.
Der Partnerschaftsvertrag kann Ausgleichsansprüche, Eigentumsverhältnisse und finanzielle Verpflichtungen regeln. Ohne Eintrag im Grundbuch hat ein Partner keine Rechte an der Immobilie, selbst wenn er zur Tilgung beiträgt.
Um Erbfolgen zu regeln, sollten unverheiratete Paare einen Erbvertrag abschließen, da sie kein gesetzliches Erbrecht haben. Eine Risiko-Lebensversicherung dient als zusätzliche Absicherung.
Steuerliche Nachteile bei Schenkungs- und Erbschaftssteuer können durch rechtzeitige Nachfolgeplanung gemildert werden.
Im Alltag fällt der Unterschied zwischen einer ehelichen und eheähnlichen Lebensgemeinschaft meist kaum auf. In bestimmten, vor allem ernsten Fällen sind Ledige aber im Nachteil. So haben unverheiratete Partner kein gesetzliches Erbrecht, außerdem oft keine Ausgleichs- und Unterhaltsansprüche.
Wollen sie sich gegenseitig absichern, sollten sie einen Partnerschaftsvertrag abschließen – insbesondere, wenn gemeinsames Wohneigentum vorhanden ist. Vielen Paaren ist gar nicht bewusst, was sonst bei einer Trennung mit der Immobilie passiert (und einer womöglich noch laufenden Finanzierung).
Was ist ein Partnerschaftsvertrag?
Wer im Trennungsfall die Immobilie weiter nutzen darf, sollten Paare – egal ob verheiratet oder nicht – unbedingt klären, solange die Beziehung intakt ist. Beim Hauskauf ohne Trauschein raten Experten meist dazu, einen Partnerschaftsvertrag zu schließen und darin Rechte und Pflichten rund um die Immobilie zu regeln. Er dient als Absicherung. Ein Partner kann beispielsweise ein Ankaufsrecht erhalten. Das würde ihm erlauben, den Anteil des anderen bevorzugt zu erwerben.
Der Partnerschaftsvertrag ist an sich formfrei möglich, sofern keine Verpflichtungen über Grundbesitz oder Ähnliches getroffen werden. Problematisch wird dies jedoch meist, wenn es zum Ernstfall kommt und ein Partner oder ein Dritter – beispielsweise ein übergangener Erbe – den Vertrag anficht. Rechtssicher handeln Sie daher, indem Sie einen Partnerschaftsvertrag notariell beurkunden lassen.
Partnerschaftsvertrag notariell beurkunden lassen
Die Gebühren des Notars sind abhängig vom Geschäftswert. Soll der Partnerschaftsvertrag den Hauskauf absichern, müssen Sie mit etwa 5 Euro pro 1.000 Euro Immobilienwert rechnen. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro sind das etwa 2.000 Euro an Gebühren. Hinzu kommen beratende Tätigkeiten im Vorfeld, sofern gewünscht. Das mag viel erscheinen, kann jedoch im schlimmsten Fall die Existenz des Partners retten.
Was beinhaltet ein Partnerschaftsvertrag?
Im Partnerschaftsvertrag können Sie Ausgleichsansprüche festhalten, etwa wenn einer von beiden eine größere Summe in die gemeinsamen vier Wände investiert oder viel Eigenleistungen erbringt. Ein Ausgleichsanspruch kann auch sinnvoll sein, falls ein Partner dem anderen regelmäßig Geld überweist und sich damit indirekt an der Finanzierung der Immobilie beteiligt. Um Ärger vorzubeugen, sollte der Partnerschaftsvertrag diese Klauseln beinhalten.
Des Weiteren gehören Vereinbarungen darüber, was mit den geleisteten und künftigen Zins- und Tilgungszahlungen passiert, in den Partnerschaftsvertrag. Denn ein Kreditvertrag muss in der Regel gemeinsam unterschrieben werden. Das bedeutet, dass gegenüber der Bank die Darlehensnehmer gesamtschuldnerisch haften, also jeder zu hundert Prozent. Für die Dauer des Darlehensvertrags sind beide Partner gebunden, und die Entlassung aus der Haftung ist nur ausnahmsweise möglich.
Weiterer Inhalt
Der Partnerschaftsvertrag kann noch andere Themen behandeln, die bei einer Trennung sonst oft zu Streit führen: Was passiert mit dem Sorgerecht für die Kinder? Wer trägt wie viel zum Unterhalt bei? Wer hat welche Möbel angeschafft? Wem gehören welche Wertgegenstände? Und wer behält das Haustier? Viele dieser Vereinbarungen können Paare allein für sich treffen. Wenn der Partnerschaftsvertrag jedoch Regelungen im Hinblick auf Immobilienangelegenheiten beinhalten soll, ist meist eine notarielle Beurkundung erforderlich.
Eigentumsverhältnisse im Grundbuch dokumentieren
Was manche vielleicht nicht wissen: Wenn zwei Menschen zusammen eine Immobilie bauen oder kaufen, werden nicht automatisch beide auch zu Eigentümern. Dazu müssen sie gemeinsam im Grundbuch eingetragen sein. Sie können je zur Hälfte Eigentümer werden. Die Miteigentumsanteile lassen sich aber auch anders aufteilen, etwa wenn einer mehr zur Finanzierung beiträgt.
Ist nur ein Partner im Grundbuch aufgeführt, muss sich der andere bewusst sein, dass er bei einer Trennung keine Rechte an der Immobilie hat. Selbst wenn er sich an der Tilgung des Darlehens beteiligt, erwirbt er dadurch kein Miteigentum. Die Folge: Wenn die Beziehung zerbricht, geht der mitfinanzierende Partner unter Umständen völlig leer aus. Ausgleichsansprüche sind zwar möglich, müssen aber geregelt oder vor Gericht nachgewiesen werden.
Variante: Kaufen als GbR
Es gibt eine Alternative zum Partnerschaftsvertrag, um einen Immobilienkauf ohne Trauschein rechtlich abzusichern. Das Paar kann stattdessen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen. Die GbR tätigt dann den Kauf und steht als Eigentümerin im Grundbuch. Der Gesellschaftsvertrag regelt alle Details.
Der Vorteil ist, dass sich Beteiligungsverhältnisse flexibel gestalten lassen. Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn einer mehr Vermögen mitbringt, der andere aber das Darlehen bezahlt oder viel Eigenleistung einbringt und deshalb nach und nach mehr Anteile an der GbR beziehungsweise an der Immobilie erhalten soll. Der Nachteil besteht darin, dass die Gesellschafter sehr genau Buch führen müssen.
Erbfolge ändern: So geht der Partner nicht leer aus
Im Partnerschaftsvertrag faire Regelungen für eine Trennung festzulegen, ist ein Aspekt der Vorsorge. Daneben sollten unverheiratete Paare mit Vollmachten für Unfall, Krankheit und Alter vorsorgen – und außerdem ihr Erbe regeln. Das Gesetz sieht für sie kein Erbrecht vor. Wenn einer stirbt, erben dessen nächste Verwandte (zum Beispiel die Eltern), und zwar auch den Anteil an der Immobilie.
Um unerwünschte Miteigentümer zu verhindern, muss das Paar zu Lebzeiten vorbeugen. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können gemeinschaftlich ein Testament errichten. Wollen Paare ohne Trauschein ihren letzten Willen dokumentieren, müssen sie zusätzlich zum Partnerschaftsvertrag auch einen notariellen Erbvertrag schließen.
Eine solche vertragliche Erbeinsetzung kann nur durch Rücktritt wieder aufgehoben werden, den die Partner sich im Vertrag unbedingt für den Fall der Trennung vorbehalten sollten. Alternativ kann jeder für sich ein Testament schreiben und jeweils den anderen als Erben einsetzen. Allerdings lassen sich dann Änderungen vornehmen, ohne dass der andere davon erfahren muss.
Wie Partner füreinander vorsorgen
Grundbuch | Darin steht, wer Eigentümer eines Grundstücks ist. Deshalb sollten beide Partner aufgeführt sein. Falls das Paar sein Haus als GbR kauft, wird diese im Grundbuch eingetragen. Der einzelne ist im Rahmen der GbR-Beteiligung Miteigentümer. |
Partnerschaftsvertrag | In einem Partnerschaftsvertrag können Dinge frühzeitig geklärt werden, die bei der Trennung für Streit sorgen können: z.B. die finanzielle Absicherung, das Umgangsrecht für Kinder, wer in der Mietwohnung bleibt oder was mit dem gemeinsam erworbenen Haus geschieht. Belange rund um die Immobilie lassen sich alternativ auch regeln, indem das Paar für den Kauf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründet. |
Erbvertrag | Ledige Paare können anders als Eheleute kein gemeinsames Testament verfassen. Jeder macht sein eigenes Testament – oder sie schließen miteinander einen Erbvertrag. |
Vorsorgevollmacht | Auf diese Weise geben sich die Partner gegenseitig Auskunfts- und Vertretungsrechte. Wenn einer z.B. nach einem Unfall nicht mehr geschäftsfähig sein sollte, kann der andere für ihn tätig werden. Am besten verfassen sie auch eine Bankvollmacht und eine gesonderte Patientenverfügung. |
Risiko-Lebensversicherung | Verheiratete haben Anspruch auf Witwen- oder Witwerrente, wenn der Partner stirbt. Paare ohne Trauschein müssen sich anders absichern. Sinnvoll ist, wenn sie zwei Risikolebensversicherungen „über Kreuz“ abschließen und sich gegenseitig als versicherte Person einsetzen. So fällt bei der Auszahlung (im Todesfall) keine Erbschaftsteuer an. |
Steuerliche Nachteile für unverheiratete Paare
Wenn es um Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer geht, haben unverheiratete Partner das Nachsehen. So fallen in der Steuerklasse III bei einem Freibetrag von 20.000 Euro hohe Steuersätzen von 30 bis 50 Prozent an.
Anmerkung
Die Steuerklasse, die für die Erbschaftssteuer herangezogen wird, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Steuerklasse für die Lohnsteuer.
Die größten Steuernachteile lassen sich jedoch mit einer rechtzeitigen und gut durchdachten Nachfolgeplanung vermeiden.
Angenommen das Erbe ist 280.000 Euro wert (abzüglich von Freibetrag und Erbfallkosten), dann zahlen Erben in Steuerklasse III 84.000 Euro Steuern (= 30 Prozent). Falls Kinder vorhanden sind, lassen sich die Kosten zumindest abmildern: Der Nachwuchs könnte das Haus erben – dank eines Freibetrags von 400.000 Euro oftmals steuerfrei. Der Partner darf aber weiterhin darin wohnen. Er erhält also ein lebenslanges Wohnrecht oder, wenn auch Vermieten erlaubt sein soll, Nießbrauchrecht. Diese Lösung ist zwar meist nicht kostenfrei, aber günstiger als wenn der Partner direkt erbt.
Die Erbschaftsteuer bemisst sich nach dem Kapitalwert des Wohn- oder Nießbrauchrechts. Dieser ist abhängig von der ersparten oder erzielten Miete sowie der Restlebenserwartung des Begünstigten.
Wie auch immer sich die Partner gegenseitig absichern, sie können keine größeren Vermögen steuerfrei weitergeben. Unter Ehepaaren ist das anders: Mit einem Freibetrag von 500.000 Euro (und der günstigen Steuerklasse I) sind sie klar im Vorteil.
