Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Das müssen Sie beachten

Immobilieneigentümer müssen ihr Objekt gegen typische Gefahren wie Feuer und Wasserschäden versichern. Vermieten Sie eine Immobilie, egal ob an private oder gewerbliche Mieter, dürfen Sie die Kosten nach festgelegten Regeln auf Ihre Mieter verteilen. Mieter können und sollten jedoch prüfen, ob der Vermieter korrekt abgerechnet hat und ihn bei Fehlern zur Korrektur auffordern.

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Gebäudeversicherung ist für Eigentümer von Immobilien sowie für Mieter wichtig, um Schäden am Gebäude abzusichern.

• Die Versicherung deckt Schäden durch Feuer, Explosionen oder Leitungswasser ab.

• In manchen Policen sind auch Elementarschäden durch Naturkatastrophen abgedeckt. Diese Kosten dürfen nicht stillschweigend auf den Mieter umgelegt werden, sondern nur, wenn dies ausdrücklich abgesprochen wurde.

• Vermieter können die Kosten für die Gebäudeversicherung auf ihre Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag oder in einer Betriebskostenvereinbarung vereinbart wird. Dabei müssen sie die gesetzlichen Vorgaben beachten und eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung vorlegen.

• Mieter sollten die Betriebskostenabrechnung prüfen und die zugrunde liegenden Belege anfordern. Nur so können sie feststellen, ob der Vermieter korrekt abgerechnet hat.

Wer braucht eine Gebäudeversicherung?

Grundsätzlich benötigen Eigentümer von Gebäuden – sei es ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder ein Geschäftsgebäude – eine Gebäudeversicherung, um sich gegen Schäden am Gebäude abzusichern. Auch Mieter können in manchen Fällen eine Gebäudeversicherung abschließen, um sich gegen Schäden Ihrer selbst eingebrachten Einbauten abzusichern.

Zu den umlegbaren Versicherungen, die Vermieter im Zusammenhang mit einer Immobilie abschließen können, gehören neben der Wohngebäudeversicherung auch die Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer, die Öltankversicherung und die Glasversicherung. Nicht umlagefähig sind hingegen die Mietausfallversicherung und die Rechtsschutzversicherung.

Welche Schäden deckt die Gebäudeversicherung ab?

Die Gebäudeversicherung deckt im Allgemeinen Schäden ab, die durch Feuer, Explosionen oder Leitungswasser verursacht werden. Auch Schäden durch Naturkatastrophen wie Sturm, Hagel, Blitzschlag, Überschwemmung, Erdrutsch oder Lawinen können abgedeckt sein. Die genaue Deckung hängt von den individuellen Bedingungen ab, die im Vertrag vereinbart wurden.

Wie kann der Vermieter die Versicherung auf seine Mieter umlegen?

Gem. § 2 Abs. 1 S. 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) kann Ihr Vermieter die Kosten für eine Gebäudeversicherung als Betriebskosten auf Sie umlegen. Wenn der Vermieter die Kosten für die Gebäudeversicherung auf Sie und andere Mieter umlegen möchte, muss er die Kosten zunächst selbst tragen und dann im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung anteilig bei Ihnen und Ihren Mitmietern geltend machen.

Was müssen Vermieter bei der Umlage auf Mieter beachten?

Grundsätzlich müssen Vermieter bei der Umlage einer Wohngebäudeversicherung auf ihre Mieter beachten, dass sie die gesetzlichen Vorgaben einhalten und eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung vorlegen. Hier sind einige der wichtigsten Punkte, auf die Vermieter bei der Versicherung achten müssen:

Vereinbarung im Mietvertrag

Eine Umlage der Gebäudeversicherung auf Mieter ist nur zulässig, wenn dies im Mietvertrag oder in der Betriebskostenvereinbarung vereinbart wurde.

Angemessenheit der Umlage

Die Umlage der Gebäudeversicherung darf nur in angemessener Höhe erfolgen, auch als Wirtschaftlichkeitsgebot bezeichnet. Wenn der Vermieter eine überdurchschnittlich teure Versicherung abschließt, kann er diese Kosten nicht auf Sie abwälzen. Zudem dürfen nur diejenigen Kosten umgelegt werden, die tatsächlich für die Wohngebäudeversicherung anfallen. Die gesamten Betriebskosten dürfen nicht höher sein als in der Betriebskostenverordnung oder im Mietvertrag vereinbart.

Transparenz der Abrechnung

Vermieter müssen eine transparente Abrechnung der umgelegten Kosten vorlegen. Sie müssen genau angeben, welche Kosten für die Gebäudeversicherung angefallen sind und wie sich der umgelegte Betrag auf die einzelnen Mieter verteilt. Hierfür kann die Verteilung nach Wohnfläche oder Personenzahl verwendet werden.

Berücksichtigung von Sonderfällen

Teils kommt es vor, dass bestimmte Kosten für die Wohngebäudeversicherung nicht auf alle Mieter umgelegt werden können, zum Beispiel bei Versicherungsschäden, die durch fahrlässiges Handeln eines einzelnen Mieters verursacht wurden. Dafür muss nur die Mietpartei geradestehen, die für den Schaden verantwortlich ist.

Einhaltung von Fristen

Vermieter müssen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen und vorlegen. Wenn Vermieter diese Frist nicht einhalten, können sie keine Nachforderungen mehr an Sie stellen. Ergibt sich aus der Abrechnung jedoch ein Guthaben für Sie, steht es Ihnen zu und der Vermieter muss es Ihnen zukommen lassen.

Berücksichtigung der Rechtsprechung

Vermieter sollten die aktuelle Rechtsprechung im Blick behalten, um bei der Umlage der Gebäudeversicherung auf der sicheren Seite zu sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in der Vergangenheit verschiedene Urteile zu diesem Thema gefällt, die für Vermieter relevant sein können. Aber auch andere Gerichtsentscheidungen können durchaus herangezogen werden, um Klarheit beim Thema umlagefähiger Nebenkosten zu schaffen.

Urteile zur Einordnung Ist eine Abwälzung der Sachversicherungsprämie auf Mieter möglich?

Der BGH hat entschieden, dass Vermieter die Kosten für eine Gebäudeversicherung auf ihre Mieter umlegen dürfen, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag klar und verständlich formuliert ist. Außerdem muss der Vermieter nachweisen können, dass die Versicherungskosten tatsächlich angefallen und angemessen sind (vgl. BGH-Urteil vom 6. Juni 2018 - Az. VIII ZR 38/17).

Dient die Wohnfläche als Maßstab für die Umlage der Versicherungskosten?

Der BGH hat entschieden, dass Vermieter die Kosten für eine Gebäudeversicherung auf ihre Mieter in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter aufteilen dürfen. Andere Verteilungsschlüssel, wie beispielsweise die Anzahl der Personen, können nur dann angewendet werden, wenn sie gerechtfertigt sind (vgl. BGH-Urteil vom 20. November 2019 - VIII ZR 21/19).

Was gilt bei hohen Verrsicherungsprämien?

Das Amtsgericht Aachen hat entschieden, dass Vermieter die Kosten für eine Gebäudeversicherung nicht auf ihre Mieter umlegen dürfen, wenn die Versicherungsprämie unangemessen hoch ist. Die Prämie muss vielmehr marktüblich sein (vgl. Urteil des AG Aachen vom 10. August 2011 - Az. 109 C 128/09).

Was kann der Vermieter nicht umlegen?

In der Regel müssen Vermieter eine Gebäudeversicherung abschließen, um ihre Immobilie gegen Brandschäden sowie Schäden durch Leitungswasser und Sturm abzusichern. Die Prämien für diese Versicherung können Vermieter auf ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Generell dürfen Vermieter nur die Kosten der Gebäudeversicherung auf ihre Mieter umlegen, die sich auf den versicherten Gebäudeteil beziehen, der ausschließlich dem Mieter überlassen wurde. Außerdem gibt es bestimmte Bestandteile einer Wohngebäudeversicherung, die Vermieter nicht auf ihre Mieter umlegen dürfen.

• Wenn Mieter Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände in eine Mietwohnung mitbringen, müssen sie diese selbst gegen Schäden versichern. Zuständig wäre nicht die Gebäude-, sondern die Hausratversicherung. Entsprechende Versicherungskosten dürfen Vermieter nicht auf ihre Mieter umlegen.
  

• Elementarschäden wie Hochwasser, Überschwemmungen, Lawinen oder Erdbeben sind in der Regel nicht in der Gebäudeversicherung enthalten und müssen gesondert abgesichert werden. Wenn Vermieter eine solche Elementarschadenversicherung abschließen, dürfen sie die Prämien dafür nicht automatisch an ihre Mieter weitergeben, es sei denn, dies wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart.
  

• Wenn Vermieter durch vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten einen Schaden am Gebäude verursachen, dürfen sie die Kosten dafür nicht auf die Mieter abwälzen. Vermieter haben eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht und müssen dafür sorgen, dass das Gebäude in einem sicheren Zustand ist. Verstöße gegen diese Pflicht können dazu führen, dass Vermieter für Schäden haften müssen.

Der Vermieter rechnet zu viel ab: Was können Mieter tun?

Wenn Sie überzeugt sind, dass der Vermieter zu viel von der Gebäudeversicherung in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet hat, können Sie sich zur Wehr setzen. Es ist wichtig, dass Sie bei allen Schritten die Fristen im Blick behalten und schnell handeln. Insbesondere die Beanstandung sollte zeitnah erfolgen, da Sie hierbei eine Frist setzen können, innerhalb derer der Vermieter reagieren soll.

Eine zu späte Beanstandung kann dazu führen, dass Sie Ihre Ansprüche verlieren. Wer sich überfordert fühlt, wendet sich an einen Mieterverein oder lässt sich individuell von einem Anwalt beraten, um die Erfolgsaussichten und die möglichen Kosten abzuschätzen.

Überprüfen

Der erste Schritt ist, die Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten sorgfältig zu prüfen und nachzuvollziehen, welche Kosten genau auf die Wohngebäudeversicherung entfallen. Hierbei sollte der Mieter besonders auf mögliche Fehler bei der Zuordnung und Verteilung der Kosten achten.

Falls Sie Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben, erbitten Sie beim Vermieter eine detaillierte Aufstellung der Kosten. Dieser ist verpflichtet, alle Kosten nachvollziehbar darzustellen.

Beanstanden

Wenn Sie die Abrechnung für fehlerhaft halten, weisen Sie den Vermieter schriftlich darauf hin und bitten um Korrektur. Hierbei machen Sie deutlich, welche Kosten Ihrer Auffassung nach fehlerhaft abgerechnet wurden und welche Positionen Sie beanstanden. Setzen Sie am besten eine Frist, innerhalb derer der Vermieter Stellung nehmen soll.

Dieser hat dann die Möglichkeit, die Abrechnung zu korrigieren und eine neue Abrechnung vorzulegen. Es empfiehlt sich, die Beanstandung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um einen Nachweis über den Zugang zu haben.

Überprüfen lassen

Wenn der Vermieter nicht auf die Beanstandung reagiert oder Sie mit der Antwort nicht zufrieden sind, können Sie eine Überprüfung durch einen unabhängigen Experten oder einen Mieterverein in Anspruch nehmen. Die dabei entstehenden Kosten können Sie in der Regel auf den Vermieter übertragen – sofern dies erfolgreich ist. Schauen Sie sich vorab an, ob es eine entsprechende Klausel im Mietvertrag gibt, die Ihnen dieses Recht einräumt.

Der Experte prüft dann die Abrechnung und stellt fest, ob diese fehlerhaft ist oder nicht. Das Ergebnis wird schriftlich festgehalten und Ihnen sowie dem Vermieter mitgeteilt. Wichtig ist auch hier, eine klare Frist zur Korrektur zu setzen.

Klage

Als letzte Möglichkeit können Sie eine Klage vor dem zuständigen Gericht in Erwägung ziehen. Hierbei sollten Sie die damit verbundenen Kosten und den möglichen Ausgang bedenken. Sie sind in der Pflicht, zu beweisen, dass die Abrechnung fehlerhaft ist. Hierzu ist es ratsam, einen Anwalt zurate zu ziehen, der die Erfolgsaussichten der Klage prüft. Wenn Sie gewinnen, muss der Vermieter die Kosten des Gerichtsverfahrens tragen. Wenn Sie verlieren, müssen Sie ihre Kosten und die Kosten des Vermieters übernehmen.