KfW-Förderungen für Sanierung und Hauskauf

Die größte Herausforderung beim Erwerb von Wohneigentum ist die Finanzierung. Hauskäufer sollten 20 Prozent des Bau- oder Kaufpreises als Eigenkapital in den Topf werfen. Wer das schon geschafft hat und eine Immobilie sanieren möchte, braucht ebenfalls das nötige Kapital dafür. In beiden Fällen helfen der Bund sowie Länder und Kommunen mit diversen Förderprogrammen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die KfW bietet günstige Kredite bis 100.000 Euro für selbst genutzten Wohnraum, ohne Einkommensgrenzen, mit einer tilgungsfreien Anlaufzeit.

• Der Bund fördert energieeffiziente Neubauten, besonders für Familien mit niedrigem Einkommen, mit Krediten bis 220.000 Euro bei Erfüllung von Nachhaltigkeitskriterien.

• Für Altbausanierungen sind KfW-Kredite bis 150.000 Euro und Zuschüsse bis 37.500 Euro möglich, abhängig vom Energieverbrauch nach der Sanierung.

• Steuererleichterungen ermöglichen Abzüge von 20 Prozent der Sanierungskosten bis 200.000 Euro, auch kleinere Maßnahmen sind absetzbar.

Wohneigentumsprogramm der KfW

Förderkredite bis zu 100.000 Euro für den Erwerb von selbst genutztem Wohnraum erhalten Bauherren und Immobilienkäufer von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit dem „KfW-Wohneigentumsprogramm 124“. Es gibt keine Einkommensgrenzen. Jeder, der ein Haus baut oder eine Wohnimmobilie erwirbt, kann den geförderten Kredit in Anspruch nehmen. Die finanzierte Immobilie muss allerdings zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Ferienwohnungen werden nicht gefördert. Die Sollzinsen eines KfW-Kredites sind vergleichsweise günstig. Ein weiterer Vorteil bei der KfW ist, dass sie Kreditnehmern in diesem Programm bis zu drei Jahren tilgungsfreie Anlaufzeit gewährt. Das heißt, sie zahlen am Anfang nur die Zinsen und fangen erst später an zu tilgen.

Hat der Kunde ein weiteres Darlehen bei einer Sparkasse oder anderen Bank, werden KfW-Darlehen im Grundbuch genauso wie Bauspardarlehen nachrangig eingetragen. Das bedeutet: Bei einem Zahlungsausfall kommt immer der Geldgeber zuerst zum Zug, der im Grundbuch an erster Stelle steht. Im Gegenzug dazu erhalten Immobilienkäufer von der Sparkasse oder Bank, die im ersten Rang eingetragen ist, etwas günstigere Konditionen. Wie sich die KfW-Förderung auf die individuelle Finanzierung auswirkt, ergibt sich im persönlichen Beratungsgespräch.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Neubau

Der Bund will den Bau von energieeffizienten Häusern fördern. Es werden allerdings nur Neubau-Projekte mit dem höchsten Effizienzstandard gefördert: Effizienzhaus-Stufe 40 (EH 40) in Verbindung mit dem Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen (Programm 297/298). Die Anforderungen sind hoch und umfassen Kriterien wie Flächen- und Ressourcenverbrauch, Lebenszykluskosten und viele mehr. Der maximale KfW-Förderkredit – mit sehr niedrigen Zinsen (2,01 Prozent im Dezember 2024)– für die Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse beträgt 150.000 Euro je Wohneinheit. Einen Tilgungszuschuss erhalten Bauherren und Bauherrinnen nicht.

In jedem Fall muss eine zertifizierte Prüfungsstelle oder ein Energieberater bestätigen, dass die Anforderung des Förderprogramms erfüllt sind und das Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen vergeben ist. Die Antragstellung für die staatlichen Fördermittel erfolgt vor Beginn des Vorhabens.

Tipp für Familien

Familien – mit einem Einkommen von nicht mehr als 90.000 Euro (bei einem Kind) – profitieren in besonderem Maße, wenn Sie klimafreundlich bauen. Sie können sich für Gebäude der Effizienzklasse 40 bis zu 170.000 Euro mit einem Zinssatz von nur 0,03 Prozent (Stand: Dezember 2024) sichern. Erfüllt der Neubau zusätzlich die Anforderungen an das Qualitätssiegel Nachhaltiges Bauen (QNG) erhöht sich der Betrag sogar auf 220.000 Euro. Bei zwei oder mehr Kindern erhöht sich sowohl die Einkommensgrenze als auch die maximale Kreditrate.

Weiterhin gefördert wird der klimafreundliche Neubau im Niedrigpreissegment (Nr. 296). Voraussetzung für den niedrigen Zinssatz von 0,81 Prozent (Stand: Dezember 2024) für einen maximalen Kredit von 100.000 Euro ist der Effizienzstandard 55. Zusätzlich muss es sich um eine flächeneffiziente Immobilie handeln. Es gilt also, eine Mindestanzahl von Räumen in Bezug zur Gesamtfläche einzuhalten – vier Individualräume dürfen beispielsweise lediglich eine Fläche von 85 Quadratmetern erreichen; Küchen zählen dabei nicht als Individualraum. Bei einem etwas größeren Wohnzimmer scheidet dieser Kredit also schnell aus.

KfW-Förderungen für Sanierungen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhalten auch Bauherren, die bei einem Altbau eine energetische Sanierung planen. Hier stehen weitaus mehr Fördermittel zur Verfügung als für den Neubau. Neben geförderten, zinsgünstigen KfW-Krediten bis 150.000 Euro je Wohneinheit sind Zuschüsse bis maximal 37.500 Euro möglich (für ein Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse).

Die Höhe der KfW-Förderung für Sanierungen hängt davon ab, wie sparsam der Energieverbrauch nach dem Umbau beziehungsweise den Sanierungsmaßnahmen ausfällt. Mindestens erreicht werden muss die Effizienzhaus-Stufe 85. Das bedeutet, dass das sanierte Gebäude nur 85 Prozent der Energie verbraucht, die ein Gebäude, dass die Mindestanforderungen laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllt, benötigen würde.

Um die Erneuerbare-Energien-Klasse (EH-Klasse) zu erreichen, muss die Heizanlage Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugen.

Hinweis

Wenn Sie Arbeiten in Eigenregie durchführen, können sie eine Förderung für die Materialkosten erhalten. Voraussetzung ist, dass Ihnen die fachgerechte Durchführung bescheinigt wird.

Wer ein sehr schlechtes Gebäude saniert, kann mit einem um zehn Prozentpunkte höheren Zuschuss rechnen. Der WPB-Bonus („Worst Perfoming Building“). Es reicht die Sanierung zum EH 70 EE-Klasse, um den zusätzlichen Tilgungszuschuss zu erhalten. Dieser ist auch kombinierbar, mit dem Bonus für serielle Sanierungen mit vorgefertigten Elementen. Dann wird der Tilgungszuschuss beider Boni jedoch zusammen auf 20 Prozent begrenzt.

Zuschüsse für Einzelmaßnahmen

Man muss nicht gleich die ganze Immobilie energetisch sanieren – auch Einzelmaßnahmen, die den Energieverbrauch senken, werden gefördert, wie die Dämmung sowie der Einbau neuer Fenster. Zuständig ist hier das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA.

Wie in der Kreditförderung gilt: Bei Eigenleistungen sind zumindest die Materialkosten förderfähig.

Fachplanung: Eine Fachberatung durch einen Energieeffizienz-Experten ist sinnvoll auch teilweise für den Bezug der Förderung notwendig. 50 Prozent der Kosten übernimmt der Staat.

iSFP-Bonus: Wer sich einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lässt, erhält für bestimme Maßnahmen einen zusätzlichen Bonus in Höhe von 5 Prozent der förderbaren Kosten.

Sonderfall Heizungsförderung: Einzelmaßnahmenförderung durch die KfW

Trotz der Einzelmaßnahme können Anträge bei Wechsel der Gasheizung oder Ölheizung nicht beim BAFA, sondern der KfW gestellt werden. Infrage kommt der Zuschuss Nr. 458. 

Dabei werden nur moderne Heizungen, wie Wärmepumpen, Brennstoffzellenheizungen oder solarthermische Anlagen gefördert, die ohne fossile Brennstoffe auskommen. Auch Biomasse-Anlagen werden bezuschusst. Die maximale Förderung liegt bei 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Dies ist jedoch nur dann realistisch, wenn dabei eine funktionstüchtige Gas-, Öl-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung ausgetauscht wird. Die Gasheizung muss bereits 20 Jahre in Betrieb sein. Zudem müssen Sie für die maximale Fördersumme einen Einkommensbonus erhalten, dürfen also kein höheres Haushaltseinkommen als 40.000 Euro jährlich erhalten.

Achtung

Der Antrag auf den staatlichen Zuschuss für die Sanierung muss allerdings vor dem Ausführungsbeginn der Maßnahme gestellt werden.

Der maximale Fördersatz liegt bei 70 Prozent, auch wenn rein rechnerisch höhere Werte möglich wären. Bei der Kombination aus Grundförderung und Klimageschwindigkeitsbonus können Sie dank der Förderbank mit einer Reduktion der Kosten zwischen 50 und 55 Prozent kalkulieren.

Steuererleichterungen für Sanierer

Altbau-Eigentümer können alternativ zum Förderprogramm der KfW oder der BAFA auch Steuererleichterungen in Anspruch nehmen, wenn sie ihre Immobilie energetisch sanieren. Von Sanierungskosten bis 200.000 Euro dürfen Bauherren 20 Prozent über drei Jahre von ihrer Steuerlast abziehen. So werden bis zu 40.000 Euro erstattet. Voraussetzung für den Steuerabzug ist die Bestätigung der energetischen Sanierungsmaßnahmen durch einen zertifizierten Fachbetrieb oder einen Energieberater. Vorteil der Steuerförderung: Bauherren können gleich mit der Sanierung loslegen, der Steuerabzug wird später nach Abschluss der Arbeiten mit der nächsten Einkommenssteuererklärung beantragt.

Wer lediglich kleinere Maßnahmen plant, kann im Jahr bis zu 1.200 Euro der Handwerkerkosten von der Steuer absetzen. Anrechenbar sind hier aber nur Arbeitsleistung, Anfahrt und Maschinenkosten. Diese müssen in der Rechnung extra ausgewiesen werden.

Staatliche Förderungen auf Länderebene

Die meisten Förderbanken der Bundesländer vergeben zinsgünstige Darlehen und zum Teil auch Zuschüsse an Kauf- und Bauwillige. Häufig gibt es hierbei jedoch bestimmte Voraussetzungen und Einkommensgrenzen. Es lohnt sich hier, nachzufragen.

Auch Kommunen unterstützen Einheimische beim Erwerb eines Eigenheims, zum Beispiel mit vergünstigten Grundstückspreisen. Andere werben für den Zuzug von Familien mit diversen Fördermitteln. Nachfragen lohnt sich auch hier! Auskunft erhält man über die Homepages der Gemeinden oder direkt im Rathaus.

Tipp

Leider ist die regionale Förderlandschaft oft unübersichtlich. Gerade dann, wenn Sie nicht an einen Ort gebunden sind, können sich jedoch gute Chancen eröffnen, etwas Geld zu sparen.

Staatliche Bausparförderung zur Vermögensbildung Wohn-Riester: Wohneigentum ist Altersvorsorge

Mit Zulagen auf Wohn-Riester-Bausparverträge unterstützt der Staat den Eigentumserwerb als Altersvorsorge. Förderberechtigte Bausparer erhalten bis zu 175 Euro Grundzulage im Jahr, für den Nachwuchs fließen zusätzlich bis zu 300 Euro Kinderzulage. Bei einer Familie mit zwei kleinen Kindern summieren sich die staatlichen Zuschüsse auf bis zu 950 Euro im Jahr – vorausgesetzt, jeder Erwachsene zahlt vier Prozent seines sozialversicherungspflichtigen Einkommens vom Vorjahr ein, maximal 2.100 Euro pro Jahr inklusive Zulagen und die Kinder wurden ab 2008 geboren.

Gut verdienende Paare profitieren von Steuererleichterungen in vergleichbarer Höhe. Zulagen und Steuervorteile erhält man sowohl in der Anspar- als auch in der Darlehensphase eines Wohn-Riester-Bausparvertrags. Der geförderte Wohn-Riester-Bausparvertrag hilft zuerst dabei, das nötige Eigenkapital zu bilden, in der Darlehensphase beschleunigen die Zulagen die Tilgung des Kredits. Über einen Finanzierungszeitraum von 20 oder 25 Jahren kann die Wohn-Riester-Förderung so einen Vorteil von mehreren zehntausend Euro ausmachen.

Wohnungsbauprämie: Der Start in die Vermögensbildung

Bausparer ab 16 Jahren belohnt der Staat mit der Wohnungsbauprämie. Die volle Prämie – 70 Euro seit im Jahr – erhält man, wenn jährlich 700 Euro auf den Bausparvertrag eingezahlt werden. Für diesen Zuschuss dürfen Singles bis zu 35.000 Euro im Jahr verdienen, Verheiratete bis zu 70.000 Euro. Sie erhalten zudem die doppelte Prämie bei doppelter Sparleistung. Es gilt das zu versteuernde Einkommen, das in der Regel deutlich geringer ist als das Brutto-Jahresgehalt.

Wer für die Arbeitnehmersparzulage förderberechtigt ist, erhält pro Jahr zusätzlich bis zu 43 Euro auf seine vermögenswirksamen Leistungen. Die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage motivieren dazu, frühzeitig mit der Vermögensbildung zu starten. Auf dem Weg in die eigenen vier Wände ist das ein entscheidender Vorteil, denn wer früher anfängt, hat länger Zeit das notwendige finanzielle Polster zu bilden – und erreicht sein Ziel auch mit überschaubaren Sparraten.