Kaufen oder Mieten: Was ist finanziell sinnvoller?

Vor allem aus emotionalen Gründen wollen viele Menschen ein Haus kaufen, statt weiter zur Miete zu wohnen. Untersuchungen zeigen, dass diese Entscheidung auch finanziell meist die Richtige ist – hohe Immobilienpreise hin oder her.

Das Wichtigste im Überblick

• Der Kauf einer Wohnimmobilie gilt als ideale Altersvorsorge und vermittelt ein gutes Gefühl der Sicherheit.

• Trotz hoher Kaufpreise haben Käufer und Bauherren im Bundesdurchschnitt 8 Prozent geringere Netto-Wohnkosten als Mieter.

• Eigentümer sind auch im Rentenalter grundsätzlich finanziell bessergestellt.

• Eine große Herausforderung beim Kauf einer Immobilie ist fehlendes Eigenkapital.

• Mit einem Rechner zur Baufinanzierung können Sie selbst Ihren Status prüfen.

Was spricht dafür, eine Immobilie zu kaufen statt zu mieten?

Eigentümer genießen mehr Gestaltungsfreiheit und sie haben durchschnittlich mehr Platz zur Verfügung als in Mietwohnungen. Weder Kündigung noch Mieterhöhungen drohen. Eine Immobilie gilt als ideale Altersvorsorge und vermittelt ein gutes Gefühl der Sicherheit. Kein Wunder also, dass viele Menschen vom Eigenheim träumen. Aber die Kaufpreise sind hoch. Vielerorts müssen Familien für den Kauf einer großen Wohnung oder eines Reihenhauses schon mit mehr als 500.000 Euro rechnen. Angesichts der hohen Investition liegt die Frage nahe: Lohnt sich Wohneigentum auch finanziell? Wenn man alle Emotionen beiseitelässt, wäre es dann nicht doch sinnvoller, zur Miete zu wohnen? Die Antwort: Wenn man alle Faktoren berücksichtigt, haben Eigentümer auch finanziell die Nase vorn!

Steigende Mietkosten belasten viele Haushalte

Hohe Mietzahlungen werden zunehmend zum Problem für Mieter – vor allem in den Großstädten führt dies zu einer Misere. Trotz Mietpreisbremse sind in weiten Teilen von Deutschland die Mieten und Nebenkosten stark gestiegen. Und sie werden weiter steigen, sagen Marktbeobachter. Dabei ist die Situation vieler Betroffener jetzt schon problematisch. 

Wichtig

Eine Faustregel lautet: Die Kaltmiete einer Wohnung sollte nicht höher als 30 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters sein. Ansonsten bleibt nicht genügend Geld für den Lebensunterhalt übrig.

Besonders kritisch ist die Lage in den Großstädten. Fast jeder zweite Großstädter, der in München, Hamburg, Frankfurt oder einer anderen Metropole zur Miete wohnt, gibt laut einer Studie der Hans Böckler Stiftung schon mehr als 30 Prozent seines Nettoeinkommens für die Miete aus. Knapp 12 Prozent der Großstadthaushalte benötigen sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens für reine Wohnkosten.

In vielen größeren Städten kommt es daher zu dem sogenannten „Lock-in-Effekt“. Obwohl die Familie wächst und die Mietwohnung eigentlich viel zu klein geworden ist, verharren viele Mieter in beengten Verhältnissen. Denn bei einer Neuvermietung steigen die Mietkosten besonders stark. Einen Umzug in eine größere Wohnung können sich viele gar nicht mehr leisten.

Die Miete läppert sich

Ein weiterer wesentlicher finanzieller Vorteil des Kaufens gegenüber Mieten: Mit jeder Kreditrate erhöhen Eigentümer ihr Vermögen. Denn Schritt für Schritt tilgen sie ihre Schulden. Nicht nur das: Bei steigenden Immobilienpreisen dürfen sich Eigentümer über eine Wertsteigerung freuen. Der Mieter hingegen kann für seine Wohnkosten keinen bleibenden Wert verbuchen.

Eine Wohnung oder ein Reihenhaus für 400.000 Euro zu erwerben, bedeutet eine große Investition. Was vielen nicht klar ist: Auch Mieter bringen im Laufe ihres Lebens vergleichbare Summen für Zahlungen an den Vermieter auf – und stehen am Ende doch ohne Eigentum dar. Viele sehen nur die aktuelle Miethöhe. Doch die Mieten steigen, ob durch Umzug, Mieterhöhung oder Modernisierungsumlage. Wenn man lediglich von einer Preissteigerung von 1,5 Prozent pro Jahr ausgeht, zahlt ein Mieter, der heute eine Kaltmiete von 800 Euro hat, im Laufe von 30 Jahren eine stattliche Mietsumme von gut 360.000 Euro. In Ballungsgebieten und bei häufigen Umzügen lässt sich oft mit einer deutlich höheren Verteuerung rechnen. 

Im Laufe der Jahre lassen sich die Mietkosten zu stattlichen Summen zusammenrechnen. Das sehen Sie auch anhand der folgenden Tabelle. Hier wurden die Beiträge je mit einer Preissteigerung von 1,5 Prozent pro Jahr berechnet.

Angaben gerundet (Quelle: Mietrechner der Sparkasse)

Was spricht dafür, zur Miete zu wohnen?

Die Preise für den Kauf von Immobilien sind in der Vergangenheit stark gestiegen. Da wird es schwierig, das nötige Eigenkapital für eine Finanzierung aufzubringen. Frisch gebackene Eigentümer müssen eine hohe monatliche Belastung stemmen und oft dauert es Jahrzehnte, bis alle Schulden getilgt sind. Diese lange Verpflichtung ist nicht jedermanns Sache.

Wer eine Immobilie finanziert, zahlt freilich nicht nur den Kaufpreis: Auch Anschaffungsnebenkosten und Zinsen werden fällig. Auch für Instandhaltungskosten muss gespart werden und irgendwann werden Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Während die Tilgungsleistung der eigenen Vermögensbildung dient, könnte man diese Netto-Wohnkosten der Eigentümer mit einer Miete vergleichen. So sehen es Forscher am Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW). Sie wollten wissen: Wenn man von dem Vermögensaufbau durch Tilgung absieht (schließlich muss auch der Mieter Altersvorsorge betreiben) – wer hat dann die höheren Netto-Wohnkosten, der Immobilienfinanzierer oder der Mieter?

Wohnen Eigentümer günstiger?

Das Ergebnis der IW-Studie: Trotz weiter steigender Selbstnutzerkosten haben Käufer und Bauherren im Bundesdurchschnitt 15 Prozent höhere Netto-Wohnkosten als Mieter. Im Jahr 2022 gab es noch einen Kostenvorsprung, der bei acht Prozent lag. Dieser Rückgang ist fast aussschließlich auf den starken Anstieg der Fremdkapitalzinsen zurückzuführen, die allmählich wieder sinken (Stand: Januar 2025).

Für ihre Untersuchung haben die Marktforscher aktuelle Daten zu Miet- und Kaufkosten in 401 Land- und Stadtkreisen in Deutschland erhoben. Anschließend verglichen sie die durchschnittlichen Kosten für die Kaltmiete pro Quadratmeter in den unterschiedlichen Gebieten mit den durchschnittlichen Kosten der Eigentümer, ebenfalls pro Quadratmeter.

Bei den Besitzern von Immobilien rechnen die Experten neben den Zinskosten auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Ausgaben für Instandhaltung sowie Abschreibung mit ein. Den Studienergebnissen zufolge leben Selbstnutzer in 127 von 401 deutschen Kreisen günstiger als Mieter. Eigentümer bezahlen durchschnittlich 13,14 Euro pro Quadratmeter. In Metropolen mit teuren Mieten – und hohen Eigentumspreisen – fällt der Selbstnutzervorteil im Vergleich zu ländlichen Gebieten niedriger aus. In einigen ländlichen Regionen in Niedersachsen, Brandenburg oder Thüringen kann der Kostenvorsprung für Eigentümer sogar über 20 Prozent liegen.

Wohnkosten von Mietern und Eigentümern im direkten Vergleich

Vielleicht haben Sie es auch schon aus dem Bekannten- und Freundeskreis gehört: Wer gerade ein Haus gekauft hat, trägt spürbar höhere monatliche Wohnkosten als vergleichbare Mieterhaushalte. Aber ist das wirklich so? Der Frage geht eine Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research nach. Zunächst bestätigt die Untersuchung den Verdacht, doch auf längere Sicht betrachtet wendet sich das Blatt zugunsten von Wohneigentum.

Hinweis

Ob durch Mieterhöhung oder infolge von Umzügen – die Wohnkosten für Mieter steigen in Laufe der Zeit an, während die monatliche Belastung bei Eigentümern im Zeitverlauf sinkt.

Eine Finanzierung einer Immobilie besteht in der Regel aus mehreren Bausteinen, dazu gehören neben Eigenkapital Annuitätendarlehen und Bausparverträge mit jeweils unterschiedlichen Laufzeiten. Zum Beispiel kann nach zehn Jahren ein Annuitätenkredit über eine kleinere Summe schon abbezahlt sein oder die Anschlussfinanzierung für die Restschuld fällt dann günstiger aus. Auch wenn ein Bauspardarlehen planmäßig einen Annuitätenkredit ablöst, um günstige Zinskonditionen zu gewährleisten, werden sich in der Regel die monatlichen Finanzierungsraten verringern. Die anfängliche Oberhand der Mieter schmilzt dahin, weil Eigentümer ihre Finanzierungslast allmählich abbauen und irgendwann miet- und schuldenfrei sind. Mieter dagegen zahlen ein Leben lang an ihre Vermieter.

Selbstnutzervorteil im Vergleich zur Miete

Städte wie Wolfsburg und Trier lassen die Metropolen beim Eigentümervorteil hinter sich (Stand: Januar 2025, Abrechnungsjahr 2023).

Quelle: Idw-Accentro

Untersuchungsgrundlage sind Daten des Statistischen Bundesamts von Mieter- und Eigentümerhaushalten mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Die Bruttowarmmiete wurde mit den Ausgaben der Eigentümer für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten verglichen. Die Größe der Wohnung spielt hier keine Rolle. Das Ergebnis: Im Alter von unter 40 Jahren geben Mieter im Schnitt 619 Euro im Monat für Wohnkosten aus. Eigentümer zahlen hingegen durchschnittlich 739 Euro – und diejenigen, die frisch in die eigenen vier Wände eingezogen sind und noch gar nichts getilgt haben, stemmen sogar Monatsraten in Höhe von durchschnittlich 861 Euro.

Mieter zahlen, gemäß der Analyse, im Alter von über 64 Jahren im Schnitt 688 Euro Miete. Die hohen Kosten liegen, so die Forscher, z.B. daran, dass Eltern die größere Familienwohnung auch nach dem Auszug der Kinder weiter bewohnen. Eigentümer sind jetzt grundsätzlich finanziell bessergestellt. Schon kurz vor Renteneintritt sind ihre Wohnkosten im Schnitt auf 499 Euro im Monat gesunken. Und im Rentenalter, wenn ihre Immobilien abbezahlt sind, sinkt die Belastung noch weiter auf 386 Euro im Monat. Der finanzielle Vorteil der Eigentümer gegenüber Mietern beläuft sich im Ruhestand also statistisch gesehen auf gut 300 Euro im Monat.

Schützt Wohneigentum vor Altersarmut?

300 Euro pro Monat mehr oder weniger im Portemonnaie scheint auf den ersten Blick nicht viel zu sein. Doch der Eindruck täuscht. 300 Euro ist nur das statistische Mittel. Vor allem bei Menschen, die eine Immobilie in einer Großstadt gekauft haben und dort im Alter mietfrei leben, kann der finanzielle Vorteil deutlich höher liegen. Zudem liegt die durchschnittliche gesetzliche Rente in Deutschland nur bei knapp 1.000 Euro pro Monat. Wissenschaftler am Eduard Pestel Institut in Hannover warnen: Vielen Mietern droht Altersarmut.

Einer Studie des Instituts zufolge werden vierzig Prozent der heute 45 bis 55-Jährigen sogar weniger als 800 Euro staatliche Rente pro Monat zur Verfügung haben. Armutsgefährdet sind auch Durchschnittsverdiener, wenn sie in einer Großstadt zur Miete wohnen. Während die Einkünfte bei Renteneintritt abrutschen, bleiben die Wohnkosten im besten Fall gleich – häufig steigt die Miete aber weiter. Wer keine Zusatzeinkünfte hat, wird auf staatliche Grundsicherung angewiesen sein. Schon eine kleine Eigentumswohnung kann dies verhindern, resümieren die Forscher. Denn Mietkosten, immerhin einige hundert Euro pro Monat, brauchen Eigentümer nicht zu tragen.

Gut zu wissen

Laut DIW-Report verwenden die meisten in Rente lebenden Eigentümerhaushalte lediglich 20 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen. Bei Rentnern in Miete sieht es anders aus: Mehr als jeder Dritte von ihnen gibt 40 Prozent seiner Nettoeinkünfte fürs Wohnen aus.

Eigentümer sparen sich reich

Wer eine Immobilie kauft, leistet damit – quasi nebenbei – einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge, weil später Mietkosten entfallen. Mieter müssen zwar auf andere Weise fürs Alter vorsorgen – und viele tun das auch. Aber Eigentümer sind bei der Vermögensbildung deutlich erfolgreicher als Mieter, zeigt eine weitere Studie des Forschungsinstituts empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research.

Eigentümer bauen im Vergleich zu Mietern im Lauf ihres Erwerbslebens sehr viel mehr Vermögen auf. Das gilt auch, wenn beide Gruppen über ein ähnliches Einkommen verfügen: Im Alter von 50 bis 59 Jahren brachten es Eigentümer mit einem Nettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.300 Euro auf ein Vermögen von durchschnittlich 190.000 Euro. Gleichaltrige Mieterhaushalte aus derselben Einkommensgruppe kamen gerade einmal auf 36.000 Euro – jeweils abzüglich der Schulden. Selbst Mieter, die deutlich mehr verdienen (3.200 bis 4.000 Euro netto im Monat) kommen im Schnitt nur auf Vermögenswerte in Höhe von 78.000 Euro.

Aber die Wohneigentümer sind nicht allein aufgrund ihres Hauses im Alter finanziell besser aufgestellt. Sie sparen auch mehr Geld. Kurz vor dem Ruhestand haben sie (in der Einkommensgruppe 1.700 bis 2.300 Euro) im Schnitt fast 52.000 Euro auf der hohen Kante, Mieter der gleichen Einkommensgruppe dagegen nur 31.000 Euro. Wohneigentum ist offensichtlich ein Schlüsselelement der Vermögensbildung. Offenbar diszipliniert die eigene Immobilie zum Sparen. Das leuchtet ein: Am Anfang ist die monatliche Belastung der Baufinanzierung hoch. Für den Traum vom Eigenheim verzichten Wohneigentümer auf andere Konsumwünsche. Diese Haltung behalten Eigentümer auch dann noch bei, wenn sich ihre finanzielle Lage deutlich verbessert hat.

Wie kann ich mir Wohneigentum leisten?

Finanziell gesehen ist es also eine gute Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen. Wegen der nötigen Kredithöhe zögern viele jedoch, den Schritt in die eigenen vier Wände zu machen. Dabei könnten viele Haushalte mit mittleren Einkommen die erforderlichen Finanzierungsraten stemmen. Eine Untersuchung des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der LBS hat ergeben: 51 Prozent der Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren verfügen über genügend Einkommen für eine Immobilienfinanzierung. Checken Sie doch einmal Ihr eigenes Potenzial mit einem Rechner zur Baufinanzierung.

Die größere Herausforderung ist fehlendes Eigenkapital: Nur sechs Prozent haben genug auf der hohen Kante, um die Nebenkosten plus 25 Prozent des Kaufpreises zu bezahlen. Wie kann Wohneigentum gelingen? Regelmäßiges Sparen ist der Weg in die eigenen vier Wände. Am besten man legt Anfang jeden Monats gleich etwas auf die hohe Kante.

Ein Bausparvertrag ist ideal für die systematische Vermögensbildung. Mit monatlichen festen Raten geschieht das Sparen fast unbemerkt – und man kommt erst gar nicht in die Versuchung, das Geld doch anderweitig auszugeben. Zudem wird der Bausparvertrag staatlich gefördert – mit der Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester-Zulagen. So hilft der Staat beim Vermögensaufbau und dabei, den Traum von Wohneigentum zu erfüllen.